Quá thời hạn thanh toán tiền thuê nhà xử lý như thế nào?

Quá thời hạn thanh toán tiền thuê nhà xử lý như thế nào? Bên thuê và bên cho thuê thỏa thuận thanh lý hợp đồng khi bên thuê vi phạm hợp đồng thuê nhà, vi phạm thời hạn thanh toán tiền thuê nhà.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi cho thuê đất để kinh doanh quán nhậu thời gian từ 1/4/2016 đến 1/4/2018 là 2 năm, tiền cọc là 30 triệu, trả tiền thuê từ 1-5 tây dương lịch hàng tháng. Trong hợp đồng công chứng điều 6 có ghi: thanh toán tiền thuê theo phương thức thỏa thuận. Chấm dứt hợp đồng trước hạn mất tiền cọc. Nhưng người thuê đất chay lì không trả tiền thuê kéo dài tháng sau trả cho tháng trước. Kinh doanh được 5 tháng thì nghỉ bán và treo bảng sang quán. Từ tháng 9 đến tháng 11/ 2016 là 3 tháng không trả tiền thuê nên tôi nhắn tin đến 22/11/2016 không sang được quán và trả tiền thuê thì mất tiền cọc. Bên thuê nhắn tin lại nếu cuối tháng 11/2016 không sang được thì muốn sao cũng chịu. Nhưng bên thuê cứ kéo dài đến tháng 1/2017 là 5 tháng nợ tiền thuê không trả và còn tự ý cho người khác thuê lại, tôi biết qua ngăn lại, bên thuê nói hợp tác làm ăn và ứng tiền trả nợ thuê đất cho tôi vào tháng 1 /2017. Tôi và bên thuê ra công chứng thanh lí hợp đồng. Trong văn bản thanh lí hợp đồng ghi:

– 2 bên thỏa thuận thanh lí hợp đồng lý do bên A và bên B không muồn tiếp tục thực hiện hợp đồng

– Kể từ ngày kí văn bản thanh lí này 2 bên đã giải quyết xong việc thanhh lí hợp đồng QSDĐ.

– Cam kết việc thanh lí hợp đồng trên là hoàn toàn tự nguyện, không có bất kì khiếu nại nào về sau.

Trong văn bản thanh lí hợp đồng công chứng không có điều khoản nào buộc tôi phảo trả lại tiền cọc. Nay tôi đã cho người khác thuê QSDĐ và người thuê cũ khởi kiện tôi ra toàn án đòi lại tiền cọc. Tôi xin hỏi nêu ra tòa bên tôi là chủ đất có phải trả lại tiền cọc không? Xin cám ơn.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2005;

– Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

2. Giải quyết vấn đề

Căn cứ Điều 480 Bộ luật dân sự 2005 quy định hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê. 

Như vậy, hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên. Các bên sẽ tự thỏa thuận với nhau về tất cả các vấn đề: đối tượng thuê, giá thuê, phương thức thanh toán, thời hạn thuê, điều khoản phạt vi phạm hợp đồng,…

Tại Điều 489 Bộ luật dân sự 2005 quy định trả tiền thuê như sau: 

“1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trong trường hợp các bên thoả thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Theo bạn có trình bày, hai bên có ký hợp đồng thuê nhà để kinh doanh, đặt cọc 30 triệu đồng, thời gian thuê là 2 năm, hàng tháng từ ngày 1 đến ngày 5 phải trách nhiệm trả tiền thuê nhà. Nhưng bên thuê nhà đã nợ quá 5 tháng không có khả năng chi trả và còn tự ý cho bên thứ ba thuê lại tài sản mà không được sự đồng ý của bạn. 

Do đó, bạn cần dựa vào nội dung thỏa thuận trong hợp đồng giữa bạn với bên thuê tài sản để xác định quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê. 

Trong trường hợp sau khi giao kết hợp đồng cho thuê tài sản, bên thuê có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp bên thuê không trả đủ và đúng số tiền thuê nhà vào thời hạn phải trả theo thỏa thuận và nếu trong hợp đồng không có điều khoản cho phép bên thuê có quyền cho bên thứ ba thuê mà bên thuê tự ý cho bên thứ 3 thuê tài sản thuê mà không được sự đồng ý của bên cho thuê thì bên thuê đã vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Như vậy, bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê tài sản theo Điều 498 Bộ luật dân sự 2005 quy định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:

– Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

+ Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

+ Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

+ Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

+ Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

+ Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

+ Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

Sau khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì bên thuê nhà có trách nhiệm phải hoàn trả cho bạn số tiền thuê nhà nợ quá hạn 5 và mất số tiền đặt cọc (nếu có thỏa thuận trong hợp đồng). Nếu bên thuê không trả tiền cho bạn thì bạn hoàn toàn có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận/huyện bên thuê nhà cư trú. 

Tuy nhiên, bạn và bên thuê nhà đã làm thủ tục thanh lý hợp đồng và có công chứng. Hai bên đã thỏa thuận thanh lý hợp đồng với lý do 

“- Bên A và bên B không muốn tiếp tục thực hợp đồng 

– Kể từ ngày kí văn bản thanh lí này 2 bên đã giải quyết xong việc thanhh lí hợp đồng quyền sử dụng đất. 

– Cam kết việc thanh lí hợp trên là hoàn toàn tự nguyện, không có bất kì khiếu nại nào về sau.”

Như vậy, có thể thấy bạn và bên thuê đã đồng ý, tự nguyện chấm dứt hợp đồng thuê nhà do hai bên không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà nên bên thuê chỉ cần phải hoàn trả lại cho bạn 5 tháng tiền nhà quá hạn và bạn phải có trách nhiệm hoàn trả lại cho bên thuê số tiền đặt cọc, trừ trường hợp trong hợp đồng thanh lý có thỏa thuận khác. Do bạn không nêu rõ chi tiết việc thỏa thuận và văn bản thỏa thuận thanh lý như thế nào? Nếu hai bên chưa thỏa thuận về vấn đề tiền cọc thì bên thuê có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án trong trường hợp bạn không hoàn trả lại số tiền đặt cọc. 

Căn cứ Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về quyền khởi kiện vụ án như sau:

“Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.”