Quy định về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quy định về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư. Bà ngoại tôi 80 tuổi có 5 người con đều có gia đình riêng và hiện đang còn sinh sống. Trước khi Bà mất, Bà bị người con dâu (trưởng) bắt ép ra chính quyền lăn tay chuyển nhượng toàn bộ số đất đai của bà đứng tên sang tên người con dâu (trưởng) khi không được sự đồng ý của 5 người con ruột. Tôi muốn hỏi luật sư rằng, chính quyền địa phương có sai phạm khi chấp nhận sang tên quyền sở hữu đất khi chưa nhận được sự đồng ý của 5 người con ruột và người sang tên ( Bà ngoại ) đã lớn tuổi không còn minh mẫn và mất khả năng nhận biết. và nếu kiện ra tòa thì cơ hội thắng kiện là bao nhiêu a.! xin cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự 2015

Nghị định số 110/2013/NĐ-CP

2. Giao dịch dân sự:

Vì thông tin bạn cung cấp không đầy đủ về nguồn gốc của mảnh đất này là của bà bạn hay của hộ gia đình? bạn có cung cấp bà ngoại bạn trước khi mất bà bị con dâu bắt ép ra chính quyền lăn tay xác thực vào văn bản chuyển nhượng đất, tuy nhiên bạn cần phải có cơ sở căn cứ chứng minh về vấn đề này. Hành vi này được coi là con dâu cưỡng ép mẹ chồng xác nhận vào văn bản chuyển nhượng đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 giao dịch này sẽ bị vô hiệu, bạn hoặc những người thân thích có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu: 

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Bạn cũng cung cấp thông tin, bà bạn 80 tuổi, thời điểm đó tuổi cao, bà không còn minh mẫn và mất khả năng nhận biết. Đây là biểu hiện của người có khó khăn trong nhận thực, làm chủ hành vi, căn cứ theo Điều 23 Luật dân sự năm 2015:

“Điều 23. Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi

1. Người thành niên do tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của người này, người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ.

2. Khi không còn căn cứ tuyên bố một người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.”

Như vậy, bà ngoại bạn bị khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi lúc lăn tay vào văn bản chuyển nhượng đất đai do mợ bạn xác lập và được công chứng bởi ủy bạn nhân dân xã. Theo thông tin bạn cung cấp về biểu hiện của bà mình như vậy chưa đủ căn cứ, hiện tại bà bạn cũng đã mất, để có thêm căn cứ bạn có thể dựa vào những người thân khác hoặc những người hiểu biết rõ tình trạng của bà bạn lúc bấy giờ và nhờ họ đứng ra xác thực. Khi đó bạn yêu cầu Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.

Căn cứ theo Điều 125 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 125. Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

1. Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Giao dịch dân sự của người quy định tại khoản 1 Điều này không bị vô hiệu trong trường hợp sau đây:

a) Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người đó;

b) Giao dịch dân sự chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ cho người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự với người đã xác lập, thực hiện giao dịch với họ;

c) Giao dịch dân sự được người xác lập giao dịch thừa nhận hiệu lực sau khi đã thành niên hoặc sau khi khôi phục năng lực hành vi dân sự.”

Như vậy, căn cứ theo khoản 1 ở trên, cùng với căn cứ xác minh bà bạn đã có đầy đủ yếu tố về vấn đề bà bạn là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi. Lúc này bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý.

Chính quyền địa phương sai phạm khi chấp nhận công chứng sang tên quyền sở hữu đất của bà ngoại bạn khi bà bạn có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi. Mức phạt cho hành vi của chính quyền địa phương căn cứ theo Điều 14 Nghị định số 110/2013/NĐ-CP:

“Điều 14. Hành vi vi phạm quy định về công chứng viên

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:

a) Công chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng không đúng quy định tại Điều 39 của Luật công chứng;

b) Công chứng không đúng thời hạn quy định;

c) Sửa lỗi kỹ thuật văn bản công chứng không đúng quy định;

d) Sách nhiễu, gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng;

đ) Từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch mà không có căn cứ.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:

a) Tiết lộ nội dung công chứng mà không được sự đồng ý bằng văn bản của người yêu cầu công chứng trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;

b) Công chứng hợp đồng, giao dịch mà thiếu chữ ký của người yêu cầu công chứng, công chứng viên vào từng trang của hợp đồng, giao dịch;

c) Nhận, đòi hỏi bất kỳ một khoản tiền, lợi ích vật chất khác từ người yêu cầu công chứng ngoài phí công chứng theo quy định của pháp luật, thù lao công chứng đã xác định và chi phí khác đã thỏa thuận;

d) Không chứng kiến việc người yêu cầu công chứng ký vào văn bản công chứng trừ trường hợp do pháp luật quy định;

đ) Lời chứng của công chứng viên trong văn bản công chứng không đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 5 của Luật công chứng.

3. Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:

a) Công chứng không đúng thẩm quyền theo quy định tạiĐiều 37 của Luật công chứng;

b) Công chứng liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc của vợ hoặc chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ vợ hoặc cha mẹ chồng, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể, ông bà nội, ông bà ngoại, anh chị em ruột của mình, của vợ hoặc chồng, cháu là con của con trai, con gái, con nuôi;

c) Cho người khác sử dụng thẻ công chứng viên của mình để hành nghề công chứng;

d) Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch không đúng quy định tại Điều 44 của Luật công chứng;

đ) Công chứng hợp đồng, giao dịch trong trường hợp không có căn cứ xác định quyền sử dụng, sở hữu riêng đối với tài sản khi tham gia giao dịch;

e) Công chứng hợp đồng, giao dịch có nội dung vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội;

g) Sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung thẻ công chứng viên.

4. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:

a) Sử dụng thẻ công chứng viên giả;

b) Sử dụng thẻ công chứng viên của người khác để hành nghề công chứng.

5. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:

a) Làm giả thẻ công chứng viên;

b) Cá nhân không có thẩm quyền công chứng mà hoạt động với danh nghĩa người có thẩm quyền công chứng.

6. Tước quyền sử dụng thẻ công chứng viên 12 tháng đối với hành vi công chứng trước vào hợp đồng, giao dịch khi chưa xác định đầy đủ các bên chủ thể của hợp đồng, giao dịch đó.

7. Hình thức xử phạt bổ sung:

Tước quyền sử dụng thẻ công chứng viên từ 01 tháng đến 03 tháng đối với hành vi quy định tại Khoản 3 Điều này.

8. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Hủy bỏ giấy tờ giả đối với hành vi quy định tại Điểm a Khoản 4, Điểm a Khoản 5 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi quy định tại Điểm c Khoản 2, Khoản 4, Khoản 5 Điều này.”

Căn cứ theo khoản 3 điều luật trên, công chứng viên đã công chứng giao dịch dân sự có nội dung trái với quy định tại Luật dân sự năm 2015. Do vậy, mức phạt với công chứng viên trực tiếp thực hiện ở đây là phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.