Quy định về hợp đồng mua bán bất động sản

Quy định về hợp đồng mua bán bất động sản. Thủ tục mua bán bất động sản.

Tóm tắt câu hỏi:

Em có 4 lô đất vừa mới mua. Giấy tờ em đang có trong tay là: sổ đỏ photo và bộ hồ sơ do văn phòng luật sư công chứng giữa bên mua và bên bán. Cho hỏi: 1) Với những giấy tờ này thì em đã có đầy đủ quyền lợi với 4 lô đất này chưa? 2) Có được quyền tách thửa làm sổ đỏ hay chưa và mức phí làm sổ đỏ là bao nhiêu trên 1 sổ?

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013 

2. Giải quyết vấn đề

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn đã mua 4 lô đất thì đã có các giấy tờ của văn phòng công chứng, cho nên việc mua bán đất này giữa bạn và bên bán đất đã có hiệu lực pháp luật. Mảnh đất này đã thuộc về sở hữu của bạn chỉ là bạn chưa làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau”

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Để có thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này, bạn cần phải làm thủ tục tách thửa và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Thủ tục tách sổ đỏ thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Giấy tờ mua bán.

+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có yêu cầu).

+ Giấy chứng minh thư của người sử dụng đất

+ Sổ hộ khẩu gia đình.

– Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân quận/huyện nơi có đất.

– Thời hạn giải quyết: 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Tuy nhiên, bạn phải tìm hiểu rõ diện tích tối thiểu tách thửa tại quận/huyện để biết rõ gia đình bạn có được cấp sổ đỏ đối với 4 lô đất hay không?

* Chi phí khi tách thửa đất:

– Thuế thu nhập cá nhân khi tách thửa: Căn cứ Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

– Lệ phí trước bạ: Căn cứ Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) như sau: “1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.”

Công thức tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất (đơn vị m2) x Giá đất x 0,5%.

Giá đất là giá theo bảng giá đất của địa phương bạn.

Thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất bao gồm những hồ sơ như sau:

+ Đơn đăng ký biến động theo mẫu

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính

+ Chứng minh thư nhân dân (bản sao có chứng thực)

+ Sổ hộ khẩu gia đình (bản sao có chứng thực)

+ Hợp đồng chuyển nhượng công chứng hoặc chứng thực

– Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện.