Quy định về phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai

Quy định về phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai. Mức bồi thường tiền cọc mua bán đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Thưa chú luật sư, năm 2006 cô ruột con có mua của gia đình con 1000 m2 đất. Vì điều kiện khó khăn nên gia đình mới kí bán đất. Trong hợp đồng, cô con ghi ai hủy hợp đồng trước bồi thường gấp tám lần số tiền hợp đồng, không có cơ quan thẩm quyền nào xác nhận hết. Giờ gia đình con muốn hủy hợp đồng trước thì có bồi thường gấp tám lần số tiền không?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật dân sự 2005;

– Luật đất đai 2003.

2. Giải quyết vấn đề:

Do bạn không nêu rõ hợp đồng giữa gia đình và cô bạn là đặt cọc hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì vậy cần phải căn cứ vào hình thức hợp đồng để xác định hiệu lực của giao dịch:

– Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc:

Việc đặt cọc của cô và gia đình bạn đã được lập thành văn bản và ký, do đó đã đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc đã được giao kết mà nếu gia đình bạn là bên nhận cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa 2 bên. Do 2 bên đã thỏa thuận khoản tiền bồi thường gấp 8 lần số tiền hợp đồng do đó nếu từ chối giao kết, gia đình bạn sẽ phải bồi thường 8 lần số tiền hợp đồng đó.

– Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đất đai:

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự đó là:

+ Người tham gia giao dịch có năng lực pháp luật dân sự;

+ Sự tự nguyện hoàn toàn của người tham gia giao dịch dân sự;

+ Giao dịch dân sự có nội dung và mục đích không phi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;

+ Đảm bảo về mặt hình thức của giao dịch dân sự theo luật định.

Đối với hợp đồng thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể là hợp đồng chuyển nhượng thì Luật quy định phải được chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Theo đó, việc hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cô và gia đình bạn không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó đã vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.

Hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng đất đai vô hiệu: Với trường hợp hợp đồng là hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vô hiệu thì nó không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của gia đình và cô bạn từ thời điểm ký hợp đồng năm 2006. Cùng với đó, cô và gia đình bạn sẽ phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, gia đình bạn trả lại cô số tiền đã nhận từ việc bán 1000 m2 đất và cô trả lại đất cho gia đình bạn. Giao dịch vô hiệu do đó điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng cũng không có hiệu lực pháp luật. Do đó, gia đình bạn không phải trả số tiền phạt vi phạm bằng 8 lần tiền hợp đồng. Khi hợp đồng bị vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng bạn đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.