Quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở

Quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở. Thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Tóm tắt câu hỏi:

Vợ tôi đứng tên một căn nhà ( cách đó nhiều năm khi Mẹ vợ mất thì Cha vợ có sang tên lại cho vợ tôi căn nhà đó và khi lập gia đình vợ chồng tôi ra ở riêng để cha và em gái vợ ở căn nhà đó. Tất cả giấy tờ liên quan về căn nhà đều là tên vợ tôi đứng tên ).Cách đây một tháng Cha vợ có nói vợ tôi sang tên lại căn nhà đó cho Cha vợ để bán căn nhà và chia đều cho 2 chị em ( gia đình vợ chỉ còn 2 chị em, ). Nhưng do tình cờ vợ tôi phát hiện ra là sau khi sang tên và bán căn nhà thì toàn bộ số tiền đó sẽ đưa hết cho em gái mình ( do Cha vợ già, sức khỏe yếu, đôi mắt không còn khả năng nhìn thấy và còn bị lú lẫn, trí nhớ kém nên đã làm theo lời của em vợ ). Sau khi biết sự việc thì vợ tôi nhất quyết không sang tên. Hiện giờ em gái vợ giữ tất cả giấy tờ liên quan đến căn nhà mà vợ tôi đứng quyền sở hữu và cả thẻ căn cước của vợ tôi mà không trả lại. Giờ vợ tôi định bán căn nhà và chia số tiền đó ra cho công bằng mà không biết phải làm sao. Vậy cho tôi hỏi - Muốn bán căn nhà đó phải làm sao trong khi tất cả giấy tờ đều bị em gái giấu đi không trả lại ? - Cha và em gái vợ có thể bán căn nhà đó mà không cần vợ tôi không ? - Gia đình vợ có thể trình báo toàn bộ giấy tờ của ngôi nhà đó đã bị mất và làm lại giấy tờ khác và thay đổi tên nguời đứng quyền chủ sở hữu ngôi nhà đó hay không? Mong hoidapphapluat cho tôi câu trả lời sớm. Xin cám ơn và chúc sức khỏe

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật nhà ở 2014

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2. Giải quyết vấn đề

Như bạn trình bày, khi mẹ vợ mất thì bố vợ chuyển nhượng căn nhà sang cho vợ bạn. Cần xác định rằng, thời điểm mẹ bạn mất thì ngôi nhà là tài sản chung hay tài sản riêng của bố bạn. Nếu là tài sản riêng thì việc sang tên của bố bạn là hợp pháp. Nếu là tài sản chung, khi mẹ bạn mất không để lại di chúc thì ngôi nhà sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Theo đó, tại Khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định: ” Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết“. Nghĩa là, khi mẹ bạn mất, nếu ông bà ngoại không còn thì một nửa giá trị căn nhà sẽ được chia đều cho bố, vợ bạn và em gái vợ. Việc sang tên ngôi nhà cho vợ bạn chỉ được coi là hợp pháp khi có văn bản thỏa thuận đồng ý của bố vợ và em gái vợ. Do bạn không nêu rõ trong câu hỏi, chúng tôi coi như trường hợp này là bố vợ đã sang tên hợp pháp căn nhà cho vợ bạn. Như vậy, vợ bạn là chủ sở hữu của căn nhà.

Căn cứ theo Điều 10 Luật nhà ở 2014 về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở như sau:

“Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

đ) Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

e) Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;

g) Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;

h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.

2. Trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì trong thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu được thực hiện các quyền quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì chủ sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở phải bàn giao lại nhà ở này cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu.

3. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì có các quyền theo quy định tại Điều 161 của Luật này.

4. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện các quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.”

Theo quy định trên, chủ sở hữu nhà ở có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở của mình; sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm; có quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ…Việc vợ bạn để căn nhà cho bố và em gái ở là quyền của vợ bạn, bố vợ không có quyền yêu cầu vợ bạn sang tên lại cho bố.

Thứ nhất, vợ bạn muốn bán căn nhà thì cần có những giấy tờ cơ bản sau:

+ Hợp đồng mua bán nhà

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

+ Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không được coi là tài sản. Vì theo khoản 1 Điêu 105 Bộ luật dân sự 2015: ” Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Mặc dù, việc giữ giấy tờ của em gái bạn là trái pháp luật, nhưng do giấy tờ quyền sở hữu nhà ở không được coi là tài sản nên nếu bạn có khởi kiện ra Tòa án cũng không được tòa thụ lý. Trường hợp này, bạn có thể báo mất giấy tờ và đề nghị cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp lại những giấy tờ đã mất. Sau khi được cấp lại giấy tờ, vợ bạn có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở.

Căn cứ theo Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

“Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất

1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Thứ hai, mặc dù giấy tờ do em gái và bố vợ bạn giữ nhưng trên giấy tờ thể hiện tên người sở hữu nhà ở là vợ bạn thì hai người này không có quyền bán căn nhà đó. Theo như phân tích ở trên, chỉ có chủ sở hữu hợp pháp nhà ở mới có quyền : Bán, chuyện nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đồi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ…

Thứ ba, bạn lo lắng việc bố và em gái trình báo toàn bộ giấy tờ ngôi nhà đã bị mất và làm lại giấy tờ khác, thay đổi tên người đứng quyền chủ sở hữu ngôi nhà là không có cơ sở. Vì bố và em gái không phải là chủ sở hữu căn nhà nên không có quyền báo làm lại giấy tờ và tự ý thay đổi tên người đứng trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Ngoài ra, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở còn có thời gian niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân phường/xã là 30 ngày. Vợ bạn có thể trình báo chính quyền địa phương nếu bố và em gái có hành vi trên.