Quy định về quyền tặng cho bất động sản

Quy định về quyền tặng cho bất động sản. Cha tặng cho con đất cần có sự đồng ý của những thành viên trong gia đình không?

Tóm tắt câu hỏi:

Ông nội em còn sống và ông nội có 3 người con trai trong đó có bố em là con cả và đã mất và có 2 người con gái. Hiện tại 1 người con trai của ông nội muốn sang tên sổ đỏ của ông nội sang tên mình. Vậy em muốn tư vấn là người con trai này cần có sự đồng ý của nhưng ai. Rất mong nhận được lời tư vấn của luật sư.!

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự năm 2015

Luật đất đai năm 2013

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Thông tư 33/2017/TT-BTNMT

2. Nội dung tư vấn:

Chuyển quyền sử dụng đất sang cho người khác là một trong những nội dung thể hiện quyền tự định đoạt của người sử dụng đất hợp pháp. Trong trường hợp của bạn, dựa theo thông tin bạn cung cấp, ông nội của bạn có đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một mảnh đất, và một trong những người con trai của ông nội đang muốn chuyển quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này từ tên của ông nội của bạn sang tên họ. Để giải quyết vấn đề này, cần xem xét các phương diện sau:

Trước hết, chuyển quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 được xác định là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Việc chuyển quyền sử dụng đất được xác định là một trong những nội dung thể hiện quyền định đoạt của chủ sở hữu quyền sử dụng đất – người sử dụng đất hợp pháp. Căn cứ theo quy định tại Điều 194, 195 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

“Điều 194. Quyền định đoạt của chủ sở hữu

Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.

Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.”

Căn cứ theo quy định tại Điều 194, Điều 195 Bộ luật Dân sự năm 2015 và quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên thì chỉ có chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hoặc được ủy quyền hợp pháp theo quy định của pháp luật mới có quyền định đoạt, thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp cho người khác theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, do quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, nên khi xác định chủ sở hữu quyền sử dụng đất, tức người sử dụng đất hợp pháp cần căn cứ vào thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì:

“Điều 3: Giải thích từ ngữ:

…

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Xem xét trong trường hợp của bạn, hiện tại mảnh đất mà một trong những người con của ông nội bạn đang muốn thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất là mảnh đất đã có Sổ đỏ, tức là đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo thông tin, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hiện đang ghi tên ông nội của bạn, nhưng bạn không nói rõ, mảnh đất này có nguồn gốc như thế nào, là tài sản ông được tặng cho, được thừa kế, hay do vợ chồng cùng tạo lập sau khi kết hôn; và nội dung thông tin về người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi như thế nào, chỉ ghi tên ông nội bạn, ví dụ Ông Nguyễn Văn A, hay ghi tên ông nội bạn nhưng trước tên của ông có chữ “Hộ” đằng trước, ví dụ Hộ Ông Nguyễn Văn A… 

Đồng thời, theo quy định tại Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì nội dung thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tùy thuộc vào từng đối tượng sẽ có cách thể hiện khác nhau. 

Trong trường hợp của bạn, do trong thông tin không nêu rõ, nên khi xác định chủ sở hữu quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này và để xác định việc người con trai của ông nội bạn có quyền bán tài sản này hay không, căn cứ theo quy định tại sẽ có các trường hợp xảy ra như sau:

• Trường hợp 1: Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên của ông bạn, theo cách ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên của cá nhân, ví dụ Ông Nguyễn Văn A.

Trường hợp này, căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, tài sản là quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này có thể được xác định là tài sản riêng của cá nhân ông nội của bạn.

Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Điều 26 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì vợ và chồng vẫn có thể đại diện cho nhau trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng. Tài sản này, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014, sẽ được xác định là tài sản chung của ông bà nội của bạn dù trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên của một mình ông nội bạn khi mà tài sản này được ông, bà bạn tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, và nguồn gốc của nó không phải là được tặng cho riêng, hay thừa kế riêng.

Trên những cơ sở này thì khi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này chỉ ghi tên một mình ông của bạn, ví dụ ông Nguyễn Văn A thì tài sản này có thể là tài sản riêng của ông nội bạn hoặc là tài sản chung của vợ chồng ông bà nội do ông nội của bạn đại diện đứng tên. Trường hợp này, bạn cần căn cứ vào nguồn gốc tài sản này để xác định cụ thể về chủ sở hữu.

– Trường hợp quyền sử dụng đất của mảnh đất này là tài sản riêng của riêng ông nội bạn, thì việc định đoạt đối tài sản là quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này, cụ thể là chuyển quyền sử dụng đất từ ông nội của bạn sang cho người con trai của ông phải do ông nội của bạn quyết định hoặc người được ông nội của bạn ủy quyền.

Việc chuyển quyền sang tên từ tên của ông nội của bạn sang cho người con trai của ông nội sẽ thực hiện qua việc chuyển nhượng, tặng cho hoặc để thừa kế, tuy nhiên, khi ông nội của bạn đang còn sống, ông có quyền tự mình thực hiện việc chuyển quyền này hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện mà không cần sự đồng ý của người khác.

Về người con trai của ông nội bạn, có thể thấy người này không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên người này chỉ có thể đứng ra định đoạt đối với tài sản của ông nội bạn khi được ông nội ủy quyền hợp pháp. Tuy nhiên, cần lưu ý, trong quan hệ đại diện theo ủy quyền, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 141 Bộ luật dân sự năm 2015 thì một cá nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân khác, nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Do vậy, khi người con trai của ông nội bạn muốn chuyển quyền sử dụng đất từ ông nội bạn sang cho mình thì chỉ có ông nội của bạn sẽ tự thực hiện việc chuyển quyền này, không cần có sự đồng ý của người khác. Còn người con trai của ông nội cho dù được ông nội của bạn ủy quyền thì cũng không thể thực hiện giao dịch với chính mình.

Từ những căn cứ nêu trên, việc chuyển quyền sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên của ông nội bạn sang cho một người con của ông chỉ được thực hiện khi mà ông nội của bạn tự đứng ra làm thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho tài sản này cho người con của mình bằng hợp đồng chuyển nhượng và tặng cho có công chứng hoặc chứng thực, và không cần có sự đồng ý của người khác.

– Trường hợp quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này được xác định là tài sản chung của ông bà nội bạn nhưng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một mình ông nội bạn.

Trường hợp này, tài sản này không thuộc về một mình ông nội bạn, do vậy, muốn chuyển quyền sử dụng đất và sang tên từ tên của ông nội bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này sang cho một người con trai của ông nội của bạn thì khi làm thủ tục chuyển quyền sang tên bắt buộc phải có sự đồng ý của bà nội bạn – người đồng sở hữu còn lại. 

Trường hợp bà của bạn đã mất đi, thì phần quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này thuộc về bà nội của bạn sẽ được xác định là di sản thừa kế do bà của bạn để lại cho những người thừa kế của bà bạn. Do vậy, khi ông của bạn muốn chuyển quyền sử dụng đất đối với toàn bộ mảnh đất này cần có sự đồng ý của tất cả những người thừa kế của ông bạn.

Còn người con trai của ông nội bạn, không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chỉ được chuyển quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này khi có sự ủy quyền hợp pháp từ chủ sử dụng đất hợp pháp của mảnh đất này. Tuy nhiên, khi người này là người được ủy quyền thì họ cũng không được chuyển quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này cho chính mình.

• Trường hợp 2: Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên của ông bạn, nhưng trước tên của ông bạn có chữ “Hộ”, ví dụ như Hộ ông Nguyễn Văn A.

Trường hợp này, căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi Khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, thì tài sản là quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này sẽ được xác định là tài sản chung của hộ gia đình, trong đó ông nội của bạn cũng là một thành viên của hộ gia đình. Hộ gia đình sử dụng đất được xác định cụ thể theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, theo đó:

“Điều 3: Giải thích từ ngữ

…

29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Trường hợp này, khi quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này được xác định là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của hộ gia đình. Do vậy, khi muốn chuyển quyền sử dụng đất và sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông nội của bạn sang cho người con trai của ông thì phải có sự đồng ý của tất cả thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, tùy vào từng trường hợp mà khi tiến hành thủ tục chuyển quyền sang tên từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông nội bạn thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên của con của ông bạn có thể cần sự đồng ý của người khác hoặc không. Tuy nhiên, người con của ông bạn sẽ không thể thực hiện việc chuyển quyền sang tên quyền sử dụng đất nếu không có sự ủy quyền hợp pháp từ những người đồng sở hữu đối với tài sản này. Đồng thời, khi được ủy quyền thì người này cũng không thể sử dụng việc ủy quyền đó để tự giao dịch với chính mình. Bạn cần căn cứ vào tình hình thực tế để xác định cụ thể.