Quy định về thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quy định về thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2017. Cách xác định tất cả các loại thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính xác nhất.

Mua bán chuyển nhượng đất đai là vấn đề được mọi người quan tâm trong mọi thời kỳ. Mua bán đất đã là chuyện lớn, nhưng tính tuế, phí, lệ phí cũng là một vấn đề mà các bên mua bán đau đầu. Cách tính thuế như thế nào? Làm thế nào để hạn chế mức thuế phải đóng nhất? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về một trong những giai đoạn cần thiết để thực hiện trong quá trình chuyển nhượng tức là các loại thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp một phần tiền lương hoặc từ các nguồn thu nhập khác vào ngân sách nhà nước cụ thể là khoản tiền thu được khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Công văn 17526/BTC-TCT năm 2014 thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế do Bộ Tài chính ban hành Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân thì từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.

Tuy nhiên, Luật cũng có các quy định được miễn thuế thu nhập cá nhân trong một số trường hợp như sau đối với thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Làm thế nào để chứng minh là người chỉ có một căn nhà duy nhất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Nếu theo quy định trước đây, người chỉ có căn nhà duy nhất sẽ chứng minh khi chuyển nhượng đó là căn nhà duy nhất vào bản tự khai và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực và chính xác của bản tự khai. Tờ khai bản cảm kết sẽ được ủy ban nhân dân xã xác nhận chữ ký của người khai và nộp thời khai sau khi hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan quản lý thuế nơi có bất động sản. Thực tế nếu nhìn cách thực hiện này có vẻ đơn giản nhưng cơ quan thuế cũng kiểm tra rất chặt chẽ về thủ tục này nếu phát hiện bản tự khai không đúng sẽ bị xử phạt kèm theo truy thu thuế .

Hiện nay, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. 

–  Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. 

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi”.

–  \\Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

+    Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

+    Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo trường hợp này.

Như vậy công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Bạn đang chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Bạn cần tính chính xác số tiền thuế, phí, lệ phí mà mình phải đóng là bao nhiêu? Bạn cần được tư vấn thêm về vấn đề chuyển nhượng? Liên hệ ngay với Hotline của Luật sư 1900.6998 để được tư vấn ngay lập tức – chính xác – hiệu quả và tối ưu nhất! 

2. Lệ phí trước bạ

Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, Điều 2, Khoản 1 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ. Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)/nhà, đất mức thu là 0,5%. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất.

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:

Trong đó, diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.

3. Lệ phí địa chính

Căn cứ thu phí và lệ phí

–  Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

Bạn đang chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Bạn cần tính chính xác số tiền thuế, phí, lệ phí mà mình phải đóng là bao nhiêu? Bạn cần được tư vấn thêm về vấn đề chuyển nhượng? Liên hệ ngay với Hotline của Luật sư 1900.6998 để được tư vấn ngay lập tức – chính xác – hiệu quả và tối ưu nhất! 

4. Phí công chứng hợp đồng.

Để có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp pháp luật quy định hợp đồng này bắt buộc phải công chứng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành cụ thể như sau:

– Mức thu phí đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch được tính như sau:

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Như vậy, để biết chính xác các loại thuế, phí, lệ phí khi mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn có thể tham khảo nội dung bài viết trên đây để có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng dễ dàng.