Sang tên đất đai mua bán từ năm 2010

Mua bán đất đai năm 2010 chưa sang tên phải làm thế nào? Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014.

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình em có mua 1 miếng đất từ 2010 và đã xây dựng nhà ở trên miếng đất ấy. Gia đình em cũng đã được khai báo và nộp thuế đất từ ngày đó. Miếng đất gia đình em hiện đang sử dụng là miếng cuối cùng của 1 thửa đất lớn do chủ cũ tự xẻ ra bán từ nhũng năm 80. Đất chưa có giấy tờ gì, nhưng họ cùng chung chủ đất với nhà em cũng đã làm thổ cư. Do chưa thấy cần thiết nên nhà em vẫn để vậy, giờ con em đi học lớp 1 phải có hộ khẩu, mà muốn có hộ khẩu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất. Nhà em cũng đã đăng ký KT3, điện nước chính chủ từ 2011, nhà thuộc khu dân cư ổn định, không quy hoạch. Vậy em có thế làm đăng ký sử dụng đất và thủ tục như thế nào xin luật sư chỉ giúp. Em chân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự 2005;

– Luật đất đai 2003;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP;

– Luật đất đai 2013.

– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT. 

2. Giải quyết vấn đề:

Theo như bạn trình bày, gia đình bạn mua đất từ năm 2010 và không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch. Nay muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 46 Luật đất đai năm 2003 quy định về đăng ký quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 46. Đăng ký quyền sử dụng đất

Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

4. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.”

Căn cứ Điều 126 Luật đất đai năm 2003 quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như sau:

“Điều 126. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1. Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.

2. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.”

Như vậy, căn cứ Điều 46 Luật đất đai năm 2003 quy định về đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên, người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng đất phải thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất; căn cứ Điều 126 Luật đất đai năm 2003 quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nêu trên, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước. 

Trong trường hợp bạn mua bán đất mà đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có giấy tờ chuyển nhượng có công chứng thì giao dịch mua bán giữa bạn và người chủ sử dụng đất là không đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp không đảm bảo điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời không đảm bảo yêu cầu về hình thức giao dịch thì giao dịch đó vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

“Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Trong trường hợp không đảm bảo hiệu lực của giao dịch dẫn tới giao dịch vô hiệu thì dẫn đến hậu quả pháp lý theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Như vậy, trong trường hợp của bạn, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên, theo bạn trình bày thì gia đình bạn không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đất đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch. Để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất mua năm 2010 chưa được chuyển quyền sử dụng đất của bạn được thực hiện theo quy định tại Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai quy định về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định.

“Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: 

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; 

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này; 

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.”

Theo quy định trên, để thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với đất được chuyển nhượng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng điều kiện sau:

Đối với trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đáp ứng điều kiện sau mới xin cấp Giấy chứng nhận được, đó là: việc chuyển nhượng, tặng cho chỉ có giấy viết tay phải trước ngày 01/01/2008 hoặc do thừa kế trước ngày 01/7/2014;

Còn đối với trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận cho đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và  việc chuyển nhượng, tặng cho đất chỉ có giấy viết tay thì phải đáp ứng điều kiện đó là việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Như vậy, việc bạn mua mảnh đất năm 2010 bạn cần phải có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì mới có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không đáp ứng được các điều kiện trên thì bạn cần phải liên hệ với chủ cũ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn và chủ cũ có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn theo đúng quy định của pháp luật. 

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:

– Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

–  Số lượng hồ sơ: 01 bộ

–  Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.