Sang tên quyền sử dụng đất thông qua ủy quyền

Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thông qua ủy quyền. Ủy quyền mua bán nhà đất cần có những văn bản gì? Tính thuế khi ủy quyền mua bán đất đai.

Sự phổ biến của những giao dịch mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất khiến cho những giao dịch này trở nên rất đa dạng, phức tạp. Ngay cả khi các chủ thể là người trực tiếp thực hiện những thủ tục trong giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất, vô số những tình huống khác nhau có thể xảy ra dưới tác động của nhiều yếu tố khách quan, chủ quan khác nhau. Tuy nhiên, không phải lúc nào, những cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất đều là người trực tiếp thực hiện hoặc có khả năng trực tiếp thực hiện những hoạt động để tiến hành ký kết hợp đồng, thanh toán những khoản thuế, lệ phí… Do đó, nhu cầu ủy quyền cho một cá nhân, tổ chức khác để thực hiện quyền mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng thay bản thân người có quyền sử dụng phù hợp với lợi ích, ý chí của họ là không nhỏ.

Vậy, những công việc phải thực hiện trong giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất đối với trường hợp sử dụng đến hợp đồng ủy quyền bao gồm những thủ tục gì?

1. Lập hợp đồng ủy quyền để thực hiện giao dịch thay chủ sở hữu

Một lưu ý với những hợp đồng, văn bản giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đó là để đảm bảo tính pháp lý cho chúng thì những hợp đồng, văn bản giao dịch đó đều phải được công chứng theo quy định của pháp luật. Việc ủy quyền có thể được thực hiện tại một hoặc 2 tổ chức hành nghề công chứng. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền vì một lý do nào đó, ví dụ như có gặp khó khăn về vấn đề địa lý không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng được thì sau khi bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền thì bên nhận ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền để hoàn tất thủ tục công chứng để đảm bảo an toàn pháp lý.

Đối với trường hợp người ủy quyền đang cư trú tại quốc gia khác thì hợp đồng ủy quyền sau khi công chứng tại nơi cư trú của họ còn phải được hợp pháp hóa lãnh sự để có thể tiếp tục công chứng và có hiệu lực để sử dụng tại Việt Nam.

Nội dung của hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất phải bao gồm những nội dung cơ bản như sau:

– Thông tin cá nhân của Bên ủy quyền, bên nhận ủy quyền, cụ thể như họ tên, ngày tháng năm sinh, số CMND, nơi đăng ký thường trú của bên ủy quyền là cá nhân hoặc những cá nhân nếu đồng sở hữu;

– Thông tin nhà đất của phần nhà đất mà Bên ủy quyền có quyền sử dụng và là đối tượng mà Bên ủy quyền muốn sang tên: Thửa đất số bao nhiêu, tại địa phương nào, Giấy chứng nhận số bao nhiêu…;

– Phạm vi ủy quyền: Bên ủy quyền ủy quyền cho bên nhân ủy quyền những công việc cụ thể bao gồm, ký kết, làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đối với nhà đất nêu trên, tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng tìm hiểu thông tin về nhà đất, thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng về các điều khoản trong nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm thủ tục công chứng cùng bên chuyển nhượng hơp đồng đặt cọc, chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền, thực hiện đúng những thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng và hỗ trợ bên nhân chuyển nhượng hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng tại văn phòng đăng ký đất đai.

– Thời hạn ủy quyền: Nêu rõ tổng thời gian ủy quyền, có hiệu lực từ ngày nào đến hết ngày nào;

– Quyền và nghĩa vụ của 2 bên ủy quyền và được ủy quyền:

+ Bên ủy quyền: Có quyền được yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về công việc thuộc phạm vi ủy quyền trên, có nghĩa vụ Giao bản chính Giấy chứng nhận, cung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết để bên nhận ủy quyền thực hiện công việc ủy quyền, chịu trách nhiệm về việc đã giao cho bên nhận ủy quyền thực hiện, thanh toán cho bên nhận ủy quyền những chi phí hợp lý khi thực hiện công việc được ủy quyền, nộp lệ phí công chứng hợp đồng ủy quyền này và trả thù lao cho bên nhận ủy quyền (nếu có);

+ Bên nhận ủy quyền: Có quyền được yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền, được thanh toán các chi phí hợp lý và thù lao theo thỏa thuận (nếu có), có nghĩa vụ Giao toàn bộ số tiền thu được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng, bảo quản gìn giữ bản chính Giấy chứng nhận, các tài liệu được giao để thực hiện công việc ủy quyền, thực hiện và báo cáo cho bên ủy quyền về tiến độ và kết quả thực hiện.

– Những thỏa thuận khác: Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng phải lập thành văn bản trước khi thực hiện hợp đồng và phải được công chứng theo quy định của pháp luật;

– Cam đoan của các bên: các bên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam đoan khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin về nhân thân, thực hiện đúng và đầy đủ mọi thỏa thuận trong hợp đồng này, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường;

– Điều khoản cuối cùng: Ghi rõ hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng, đã tự đọc, hiểu và đồng ý mọi điều khoản trong hợp đồng.

Công chứng viên khi công chứng hợp đồng ủy quyền sau khi kiểm tra kỹ hồ sơ bao gồm: dự thảo hợp đồng, giao dịch, bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng và giấy chứng nhận quyền sử dụng, tài liệu có liên quan, phiếu yêu cầu công chứng… sẽ giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên cùng hậu quả pháp lý của việc ủy quyền cho các bên tham gia và công chứng cho hợp đồng ủy quyền đó. Sau khi hợp đồng ủy quyền được công chứng, có hiệu lực pháp lý, Bên nhận ủy quyền sẽ bắt đầu có quyền được thực hiện việc ký kết hợp đồng, làm thủ tục chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng.

2. Bên nhận ủy quyền thực hiện công việc được ủy quyền – thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng

Bên nhận ủy quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng tại văn phòng công chứng nơi có đất, trong đó thỏa thuận rõ ràng giá bán, phương thức thanh toán, cam kết tiến độ thanh toán và bàn giao nhà, chi tiết hóa trách nhiệm thuế, phí và lệ phí,…

Người nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đấtđã cấp;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng nơi có đất.

– Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau đây sau khi kiểm tra hồ sơ nếu đủ điều kiện thực hiện quyền:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Sau khi thanh toán những nghĩa vụ tài chính và hoàn thành việc chuyển nhượng, Bên nhận ủy quyền có trách nhiệm giao toàn bộ số tiền thu được từ việc chuyển nhượng cho bên ủy quyền, nhận thù lao, hoàn thành các nghĩa vụ liên quan, và hoàn thành hợp đồng ủy quyền.