Tách thửa và chuyển muc đích sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Tách thửa và chuyển muc đích sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh. Điều kiện để thực hiện tách thửa, chuyển mục đích sang đất thổ cư.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có mua một miếng đất diện tích 4.5x15m ở ấp 4b vĩnh lộc b ,bình chánh ,thành phố hồ chí minh .Hiện là đất trồng cây lâu năm. Tôi muốn hỏi với diện tích như vậy tôi có được tách thửa va chuyển mục đích sang đất thổ cư được không. Xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Luật đất đai năm 2013

– Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND

2. Giải quyết vấn đề

Căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Trước hết, để thực hiện việc tách thửa, chuyển mục đích sang đất thổ cư thì bạn cần có đủ 4 điều kiện:

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Đất không có tranh chấp

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

+ Còn thời hạn sử dụng đất

* Về điều kiện tách thửa

Căn cứ theo Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND về tách thửa các loại đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

– Đối với đất ở

Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất còn lại sau tách thửa (sau khi trừ lộ giới) tại Khu vực 3 gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn) là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

– Đối với đất nông nghiệp: 

+ Trường hợp 1: thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

+ Trường hợp 2: Thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoặc để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai năm 2013.

Tại Điều 49 Luật đất đai năm 2013 nêu rõ:

– Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định như chuyển đổi, chuyện nhượng, tặng cho…

– Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm…

Tóm lại, dựa vào những quy định trên, có thể thấy rằng, diện tích đất của bạn là 4.5 x 15m = 67.5m2 thì phần diện tích này không đủ điều kiện tách thửa (1.000m2 đối với đất trông cây lâu năm) và cũng không đảm bảo điều kiện tách thửa đối với diện tích đất ở là 80m2 theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND.