Thẩm quyền chuyển nhượng đất là tài sản chung. Tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung.
Tóm tắt câu hỏi:
Thưa luật sư. Năm 2012 tôi có mua 02 lô đất khi ra làm hợp đồng công chứng phía bên bán cam đoan đất không tranh chấp. Nhưng khi tôi lấy đất thì cháu chủ đất làm đơn kiện phòng công chứng và toà án đã huỷ hợp đồng công chứng đó vì tài sản là của chung chứ không phải của riêng vợ chồng người đứng ra bán cho tôi. Vậy luật sư cho tôi hỏi người chủ bán đất cho tôi phạm tội gì và tôi có khởi kiện người đó được không?
Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề
Theo như bạn trình bày, mảnh đất mà bạn mua thuộc về phần tài sản chung. Về vấn đề định đoạt tài sản chung, Điều 223, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định như sau:
“Điều 223. Định đoạt tài sản chung
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.”
Theo quy định trên, việc định đoạt tài sản chung (tức là mảnh đất trong trường hợp của bạn) phải có sự thỏa thuận giữa các đồng sở hữu. Việc hai vợ chồng thực hiện hợp đồng mua bán với bạn mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu khác, là vi phạm pháp luật.
Ngoài ra, Bộ luật dân sự 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do lừa dối như sau:
“Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
…”
Theo quy định lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Về trường hợp của bạn, đôi vợ chồng thực hiện giao dịch mua bán mảnh đất với bạn thuộc vào khối tài sản chung, không phải chỉ thuộc quyền sử dụng của riêng của vợ chồng họ. Như vậy họ đã cố làm cho bạn hiểu sai về chủ thể, do đó đây là trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do lừa dối
Về nguyên tắc khi giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, đồng thời các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan quy định.
Trong trường hợp cụ thể của bạn, bạn có quyền nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp quận huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc, để yêu cầu hoàn trả lại tài sản đã được đem ra giao dịch trong trên.
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn về pháp luật đất đai - nhà ở của chúng tôi:
- Tư vấn pháp luật đất đai - nhà đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại
- Luật sư tư vấn luật đất đai - nhà đất trực tuyến qua email, bằng văn bản
- Luật sư tư vấn luật đất đai tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu
- Các dịch vụ Luật sư tư vấn - tranh tụng uy tín khác của Luật Dương Gia!
Trân trọng cám ơn!
