Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có khu đất 10.5mx24m tại đường Mậu thân - phường Tân Hòa - TP Buôn Ma Thuột, nằm trong khu liên gia chưa có giấy chủ quyền sử dụng đất, tên đất vẫn đứng tên chủ đất cũ, khi mua đất chỉ có giấy tay với chủ đất nhưng không có xác nhận địa phương, tôi đã xây nhà ở năm 2007 và có đóng lệ phí xây dựng nhà của địa phương (có biên lai của phường) và đã ở trên đất này cho đến nay, tôi vẫn đóng các khoản đóng góp của phường đầy đủ như: các quỹ an ninh quốc phòng, thuế đất hàng năm và các khoản của địa phương tôi tham gia đầy đủ, nay tôi xin hỏi như sau: 1/ Tôi phải làm như thế nào để được chuyển quyền sử dụng đất từ tên chủ cũ qua tôi. 2/ Lệ phí chuyển nhượng như thế nào? 3/ Phí chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp qua thổ cư được tính như thế nào? 4/ Xin được tư vấn trình tự các bước để tôi được toàn quyền sử dụng đất theo pháp luât. Xin trân thành cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP

2. Giải quyết vấn đề

Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì mua bán đất bằng giấy tờ viết tay không có giá trị pháp lý, nhưng một số người vẫn thực hiện giao dịch khi mua bán đất không theo quy định của pháp luật, dẫn đến các tranh chấp khi các bên không thể thỏa thuận được. Do đó, quyền lợi của mình không được bảo vệ theo quy định của pháp luật gây thiệt hại không nhỏ cho những người có quyền và lợi ích liên quan.

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn có mua một mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tên đất vẫn đứng tên chủ đất cũ, khi mua đất chỉ có giấy tay với chủ đất nhưng không có xác nhận địa phương, bạn đã xây nhà ở năm 2007 và có đóng lệ phí xây dựng nhà của địa phương (có biên lai của phường) và đã ở trên đất này cho đến nay chưa làm sổ đỏ thì theo quy định hiện nay thì việc các bên mua bán đất phải làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 52 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì đối với mảnh đất chưa có sổ đỏ và không tranh chấp thì nhà nước vẫn công nhận giao dịch bằng giấy tờ viết tay trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 như sau:

” 54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;”

Do đó, cho nên để chuyển từ chủ cũ sang tên bạn thì thì bạn cần chuẩn bị giấy tờ để được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu;

+ Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đất không có tranh chấp, sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch tại địa phương.

+ Giấy tờ mua bán viết tay

+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

+ Giấy tờ tùy thân như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của gia đình.

Lệ phí chuyển nhượng theo quy định của địa phương nơi có đất.

Bạn sẽ nộp hồ sơ đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai tại quận/huyện nơi có đất. Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn khi phần đất của bạn hoàn toàn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp là bạn muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Trường hợp của bạn chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuộc trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp đang đất phi nông nghiệp nên căn cứ theo  Điều 57 Luật đất đai 2013, điều kiện làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải do cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép. Việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo đó phải thỏa mãn điều kiện quy định tại điều 52 Luật Đất đai năm 2013:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Sẽ thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất sẽ là giá đất quy định tại Bảng giá đất khi ưu đãi về giá đất tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở.

Sẽ được miễn hoặc giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở khi chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu do tách hộ đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi.

Lệ phí chuyển mục đích đất theo quy định của tỉnh nơi có đất của bạn.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện như sau: 

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Nơi nhận hồ sơ: Ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có đất.