Thủ tục trả nợ tái định cư trong trường hợp mua lại suất tái định cư

Thủ tục trả nợ tái định cư trong trường hợp mua lại suất tái định cư. Chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chuyển nhượng được không?

Tóm tắt câu hỏi:

Năm 2006 gia đình em có mua một lô đất tái định cư. Đã có giấy chuyển tên người sử dụng đất có xác nhận của UBND phường. Hiện nay gia đình đang có nhu cầu trả nợ tiền đất tái định cư để làm sổ đỏ. Nhưng khi làm thủ tục trả tiền nợ đất tái định cư thì được yêu cầu phải liên hệ chủ củ để có giấy tờ của chủ củ cũng như giấy cam kết mua bán. Nhưng hiện nay gia đình không thể liên hệ được chủ củ của lô đất (người này đã đi nước ngoài). Vậy, trong trường hợp này thì gia đình phải làm sao để có thể trả nợ đất tái định cư để làm sổ đỏ được ạ. Kính mong quý anh chị hướng dẫn cụ thể để gia đình có thể tiến hành trả nợ đất tái định cư và làm sổ đỏ ạ? Chân thành cảm ơn quý anh chị!

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai 2013

2. Giải quyết vấn đề

Luật đất đai 2013 có quy định về Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Điều 168 như sau:

“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.“

Theo đó, pháp luật chỉ công nhận người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình khi đã được cấp sổ đỏ. Tức là trong trường hợp của bạn, việc hai bên xác lập hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất là không đủ căn cứ, do người chủ đất bán cho bạn chưa được công nhận quyền sử dụng với mảnh đất này – thể hiện qua việc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu giữa hai bên đã lập hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, thì về tư cách chủ thể bán đất, người bán cho bạn chưa bảo đảm tư cách chủ thể do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thể hiện quyền của họ.

Để có thể thực hiện thủ tục trả nợ tiền đất tái định cư và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn và phía người bán đất buộc phải đảm bảo các điều kiện:

– Người chủ cũ đã xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên họ.

– Hai bên lập hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có thông qua thủ tục công chứng (công chứng viên chỉ công chứng hợp đồng khi có đủ giấy tờ của các bên – bao gồm cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

– Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ quan trọng buộc phải có để thực hiện quyền chuyển nhượng của người chủ cũ trong trường hợp của bạn. Do vậy, nếu thiếu giấy tờ này, cơ quan có thẩm quyền không thể thực hiện thủ tục trả nợ tiền đất tái định cư và sang tên sổ đỏ cho bạn được.