Thuê đất của hợp tác xã ủy ban nhân dân tỉnh thu hồi có được bồi thường không?

Thuê đất của hợp tác xã ủy ban nhân dân tỉnh thu hồi có được bồi thường không? Quy định về mức bồi thường đất và chi phí đầu tư vào đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi xin hỏi năm 2016 tôi có thuê một mảnh đất rộng 320m vuông của hợp tác xã có sự đồng ý của xã và của chủ tịch hợp tác xã trong vòng 10 năm để kinh doanh nhưng đến tháng 12 năm 2017 có dự án của tỉnh làm khu công nghiệp thu hồi vậy tôi xin hỏi tôi thuê như thế có vi phạm gì ko? Và khi tỉnh giải toả tôi có được đền bù gì không. Tôi rất mong lật sư trả lời giúp tôi với ạ tôi xin chân thành cảm ơn

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai năm 2013

2. Giải quyết vấn đề:

Thẩm quyền cho thuê đất, thu hồi đất của Nhà nước thuộc về cơ quan hành chính nào? Câu hỏi này vẫn được đặt ra thắc mắc rất nhiều từ phía người dân khi có đất thuê từ phía Nhà nước hoặc bị Nhà nước thu hồi, họ không rõ về vấn đề thầm quyền quyết định này thuộc về bên nào. Để giải quyết vấn đề đó chúng tôi xin dựa trên tình huống thực tế của bạn để phân tích, bạn có thể dựa trên phân tích này để xử lý vấn đề mình đang gặp phải.

Bạn thuê đất của hợp tác xã năm 2016 có sự đồng ý của xã thời hạn sử dụng trong vòng 10 năm, nhưng đến tháng 12 năm 2017 có dự án của tỉnh làm khu công nghiệp thu hồi. Bạn hỏi với trường hợp thuê như vậy có vi phạm gì không?

Để giải quyết về vấn đề này, cần xem xét các phương diện sau:

Thứ nhất, về việc Hợp tác xã và Ủy ban nhân dân cấp xã cho bạn thuê đất. Theo thông tin bạn cung cấp, năm 2016, bạn có thuê một mảnh đất rộng 320 m2 của Hợp tác xã để kinh doanh trong thời gian 10 năm. Việc cho thuê có sự đồng ý của Ủy ban nhân dân cấp xã và Chủ tịch Hợp tác xã. Hợp tác xã, theo quy định tại Điều 27 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 được xác định là một tổ chức kinh tế. Hiện nay, hợp tác xã đang cho bạn thuê lại quyền sử dụng đất. Về quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất của hợp tác xã – tổ chức kinh tế, tại Điều 173, khoản 2 Điều 174, Điều 175 Luật đất đai năm 2013

– Trường hợp hợp tác xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.

– Trường hợp hợp tác xã – tổ chức kinh tế này được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì được quyền cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Trường hợp hợp tác xã được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

– Trường hợp hợp tác xã – tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì được quyền Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Xem xét trong trường hợp của bạn, bạn được Hợp tác xã cho thuê lại quyền sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp xã, nhưng bạn không nói rõ, phần đất mà Hợp tác xã đã cho bạn thuê là phần đất mà họ được Nhà nước giao, được Nhà nước cho thuê.

Do vậy, để xác định việc Hợp tác xã cho bạn thuê quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không thì bạn cần căn cứ vào tình hình thực tế để xác định cụ thể. Theo đó, hợp tác xã chỉ có quyền cho bạn thuê, thuê lại đất khi mảnh đất này có nguồn gốc là hợp tác xã được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê có thu tiền thuê đất một lần. Nếu không thuộc những trường hợp này thì Hợp tác xã không có quyền cho bạn thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này.

Thứ hai, về việc bạn có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án khu công nghiệp. Để xác định bạn có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án khu công nghiệp hay không, xét thấy:

• Về việc bồi thường về đất: Theo thông tin, bạn là cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng phần đất mà được thuê, thuê lại từ Hợp tác xã dưới sự đồng ý của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trường hợp này, bạn chỉ được bồi thường về đất khi đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013, cụ thể: Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Đồng thời, bạn – cá nhân sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp không được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 82 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể, các trường hợp được bồi thường về đất gồm:

+ Đất được Nhà nước giao để quản lý:

+ Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao để trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trong hạn mức. – Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

+ Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; – Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. – Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai như người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền…

+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế,

+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được ggia hạn.

+ Đất không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được sử dụng trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Xem xét trong trường hợp của bạn, bạn – cá nhân đang sử dụng đất được thuê, thuê lại từ Hợp tác xã – một tổ chức kinh tế, chứ không phải được Nhà nước giao, cho thuê. Đồng thời, giao dịch giữa bạn và hợp tác xã là thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, nên đây không phải là căn cứ chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ Hợp tác xã sang cho bạn nên bạn sẽ không được chuyển quyền sang tên, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này. Trường hợp này, căn cứ theo quy định tại Điều 75, Điều 82 Luật Đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên, bạn sẽ không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp.

• Về việc bồi thường về tài sản trên đất. Mặc dù không được bồi thường về đất, nhưng khi Nhà nước thu hồi đất mà bạn có tài sản hợp pháp gắn liền về đất bị thiệt hại như cây trồng, vật nuôi, nhà ở… thì bạn sẽ được bồi thường về tài sản trên đất.