Tranh chấp chia thừa kế khi đã đổi đất

Tranh chấp chia thừa kế khi đã đổi đất. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai sau khi chuyển nhượng.

Tóm tắt câu hỏi:

Cho hỏi luật sư: Gia đình tôi có một thửa đất lúc trước có đổi cho em gái tôi (có giấy tờ đổi) rồi để cho cha mẹ tôi ở. Đến lúc cha tôi qua đời năm 2004, mẹ tôi chết năm 2009. Năm 2010 gia đình tôi làm sổ đỏ, anh em trong gia đình đều ký hết cho tôi lam số đỏ. Đến năm 2018 cháu nội đích tôn (con trai cua ông anh tôi) cầm ra một tờ di chúc có chủ ký của cha mẹ tôi, có người làm chứng ký để đi thưa kiện gia đình tôi (trước lúc cha mẹ tôi còn sống tôi có hứa là cho nó 5.5m để làm nhà ở để lo cho cha mẹ tôi). Vậy cho tôi hỏi sự việc như vậy thì nếu ra giải quyết thì như thế nào?

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật thừa kế – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

+ Bộ luật Dân sự 2005

+ Bộ luật Dân sự 2015

+ Luật Đất đai 2013

+ Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.Giải quyết vấn đề

Đối với câu hỏi của bạn, vấn đề đầu tiên cần làm rõ là quyền sử dụng đất của cha mẹ bạn.

Nếu cha mẹ bạn có các loại giấy tờ theo các quy định sau thì có thể chứng minh đây là đất của thuộc quyền sử dụng của cha mẹ bạn:

Căn cứ theo Khoản 1, Điều 100 Luật đất đai 2013, quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau: 

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Về các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai được Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP giải thích như sau:

“Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.”

Do bạn chỉ nói đến việc đổi thửa đất cho em gái, mà không nhắc tới quyền sử dụng đất của cha mẹ bạn nên rất khó để xác định quyền định đoạt.

Chúng tôi xin phép chia thành hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Cha mẹ bạn có quyền định đoạt đối với mảnh đất

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005

“Điều 194. Quyền định đoạt của chủ sở hữu

Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.

Trong trường hợp này, cha mẹ bạn có quyền để lại thừa kế cho cháu trai (tức con của anh trai bạn). Nếu vậy chúng ta sẽ xét tiếp về thời hiệu thừa kế.”

Ngoài ra, Điều 623, Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định về thời hiệu thừa kế như sau:

“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó

…..

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.”

Xét từ thời điểm mở thừa kế, tức là thời điểm bắt đầu từ khi cha mẹ bạn mất thì thời hiệu yêu cầu chia di sản vẫn còn. Do đó, nếu cháu trai bạn có di chúc hợp pháp, thì hoàn toàn có yêu cầu khởi kiện yêu cầu chia di sản.

Trường hợp 2: Cha mẹ bạn không có quyền định đoạt đối với mảnh đất

Nếu cha mẹ bạn không có các loại giấy tờ đã nêu bên trên để chứng minh quyền sử dụng đối với mảnh đất thì cha mẹ bạn không có quyền định đoạt cũng như quyền để lại di sản thừa kế cho cháu trai bạn.

Trong trường hợp này, dù cháu trai bạn có di chúc cũng không có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản.