Tranh chấp hàng rào giữa hai hộ liền kề xử lý như thế nào?

Tranh chấp hàng rào giữa hai hộ liền kề xử lý như thế nào? Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi Luật sư Dương Gia. Ngày xưa bố tôi có trồng 1 hàng rau ngót, 1 cây cầu tài và có 1 hàng rào kẽm sắt nhỏ dùng để làm ranh giới giữa hai thửa đất của nhà tôi và hàng xóm. Nay nhà hàng xóm xây hàng rào nhưng lại có hành vi vi phạm, lấn chiếm đất của tôi: họ đòi phá bỏ hàng rào, lấn qua ranh giới khoảng tầm 3m theo lời của bố họ (đã mất). Nhà hàng xóm có quyền phá bỏ chúng không? Trong thời gian chờ xét đơn khiếu nại, họ có quyền thi công tiếp không hay buộc phải dừng lại cho đến khi giải quyết? Vì ngày xưa, đất là do bố tôi tự khai hoang mãi từ năm 1954 và phải đến sau này mới được đo đạc và cấp giấy nhưng con số ở địa chính không hoàn toàn chính xác và có sự xê dịch so với thực tế. Như vậy, có còn hiệu lực căn cứ không? tôi nghĩ là không. Và hàng rau ngót và cây cầu tài cũng như hàng rào sắt (tồn tại từ năm 1960 tới giờ) của nhà tôi có được coi là mốc ranh giới để phân chia đất đai không ạ? Mong Luật Sư giải đáp.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

+ Điều 98, Điều 100 Luật đất đai 2013.

+ Điều 10 Thông tư 24/2014/TT- BTNMT về hồ sơ địa chính.

2: Giải quyết vấn đề:

Thứ nhất, về quyền phá bỏ hàng rào được dùng làm ranh giới đất.

Bạn cần hiểu rằng, về nguyên tắc thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền của người sử dụng đất như khai thác, cải tạo, xây dựng công trình… đối với phần đất họ có quyền sử dụng. Trong trường hợp của bạn, hộ gia đình liền kề chỉ được phép xây dựng công trình trong phạm vi thửa đất mà họ có quyên sử dụng dựa trên cơ sở là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ về quyền sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật. Cũng cần thấy rằng, hàng rào bằng cây và bằng kẽm sắt do gia đình bạn tạo lập không được đương nhiên coi là ranh giới đất giữa các thửa đất.

Như vậy, để xác định hành vi của hộ gia đình nói trên có vi phạm pháp luật hay không khi phá bỏ ranh giới đất của gia đình bạn thì cần căn cứ vào những giấy tờ về quyền sử dụng đất của hai bên. Do đó, có một số trường hợp có thể xảy ra như sau:

+ Gia đình liền kề có quyền phá bỏ hàng rào do gia đình bạn xây dựng nếu có giấy tờ về đất ghi nhận thửa đất họ có quyền sử dụng có ranh giới vượt ra ngoài khỏi hàng rào của gia đình bạn. Trog trường hợp này, bạn có thực hiện thủ tục hòa giải tại địa phương hoặc có quyền khởi kiện ra tòa nếu cho rằng  Giấy tờ về đất của hộ gia đình liền kề được cấp không có cơ sở pháp lý và xâm phạm đến quyền và lợi ích của gia đình bạn.

+ Gia đình sử dụng đất liền kề không có quyền phá bỏ hàng rào của gia đình bạn để xây dựng công trình nếu hàng rào nằm trên đất không thuộc thửa đất mà hộ gia đình đó có quyền sử dụng. Nếu gia đình hàng xóm có hành vi phá hoại hàng rào để lấn chiếm đất, bạn và gia đình có quyền nhờ đến chính quyền địa phương và các cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu hộ gia đình trên chấm dứt hành vi vi phạm.

Đồng thời, trong trường hợp này thì theo thông tin bạn cung cấp thì diện tích thửa đất gia đình bạn có giấy tờ nhỏ hơn diện tích thửa đất đo đạc được trên thực tế.  Theo đó, ranh giới thửa đất được gia đình bạn xác định từ lâu bằng việc  trồng cây, xây hàng rào và trên thực tế thì thửa đất được sử dụng theo đúng ranh giới đó từ đó đến nay. Như vậy,  gia đình bạn có quyền thực hiện thủ tục để cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp dựa trên căn cứ chênh lệch diện tích do đo đạc theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 nếu thỏa mãn đồng thời các điều kiện:

+ Có sự chênh lệch về diện tích giữa diện tích đo đạc được trên thực tế với diện tích được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013 và ranh giới đất không thay đổi so với thời điểm đo đạc để cấp các Giấy tờ về đất;

+ Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề;

Nếu thỏa mãn đồng thời các điều kiện trên, bạn và gia đình cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được bộ hồ sơ hợp lệ, gia đình bạn có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới ghi nhận đúng diện tích đất sử dụng trên thực tế. Qua đó, quyền và lợi ích của gia đình bạn đối với thửa đất có thể được bảo đảm một cách tốt hơn.

Thứ hai, về quyền của các bên trong thời gian giải quyết tranh chấp về đất.

Trước tiên, cần thấy rằng việc làm đơn khiếu nại trong trường hợp này là không phù hợp bởi pháp luật chỉ thừa nhận hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là hòa giải tại địa phương hoặc Giải quyết tranh chấp tại Tòa án cấp có thẩm quyền. Đồng thời, cả hai bên trong trường hợp này đều là cá nhân, hộ gia đình trong khi về nguyên tắc thì việc kiệc khiếu nại chỉ áp dụng khi một bên là Nhà nước hoặc người có quyền nhân danh quyền lực Nhà nước thực hiện một hoặc một số hành vi.

Trong trường hợp vụ việc được hòa giải tại chính quyền địa phương hoặc Giải quyết theo thủ tục tố tụng thì các bên có nghĩa vụ duy trì tình trạng tại thời điểm xảy ra tranh chấp. Trong trường hợp các bên vẫn cố tình thực hiện hành vi của mình thì phải khắc phục hậu quả và bồi thường thiệt hại (nếu có) nếu được xác định là không có quyền thực hiện hành vi đó.