Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai. Hợp đồng được giao kết thực hiện thì tài sản đặt cọc xử lý như thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Chuyện là ba má em có bán cho bên mua là 20 m đất trị giá 4 tỉ rưỡi lúc đó giá đất đang lên, bên mua đặt cọc hẳn 1 tỷ ba má em già không biết làm giấy tờ gì hết bên mua hứa(miệng) làm hết ba má em chỉ việc kí tên xác nhận chuyển nhượng đất thôi,45ngày sau bên mua sẽ chồng hết số tiền còn lại,ba má em thì kí xác nhận chuyển nhượng..Nhưng còn 10 ngày tới ngày nhận tiền bên mua xuống kêu ba má em lo đi kêu địa chính xuống đo để bên mua làm giấy chuyển nhượng,lúc này ba em nằm cấp cứu hết 7ngày...lúc về là ngày hẹn,địa chính vẫn xuống đo...nhưng ra văn phòng công chứng người ta kêu phải có sơ đồ bản vẽ nhưng địa chính nói ít nhất là 7ngày mới có...cái giờ bên mua quay wa kêu tại nhà em tới hẹn không làm hồ sơ cho bên mua nên bên mua không mua và kêu gia đình em trả cọc và đền tiền Mong luật sư tư vấn là bên mua làm vậy có đúng không,và bên e có sai phạm thỏa thuận và phải trả cọc và đền cọc không

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015

2. Nội dung tư vấn:

Đất đai là những tài sản có giá trị lớn, nên khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên trong giao dịch thường sử dụng biện pháp đặt cọc tiền như một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, một trong các bên thường có hành vi vi phạm thỏa thuận đặt cọc đã giao kết. Trường hợp này, việc xử lý khi giao kết hợp đồng đặt cọc là vấn đề mà nhiều người quan tâm, trong đó có bạn. Để giải quyết vấn đề này, cần xem xét các phương diện sau:

Trước hết, theo thông tin, bố mẹ của bạn có nhận đặt cọc số tiền 01 tỷ đồng để giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mảnh đất của gia đình với giá 4 tỷ. Về vấn đề đặt cọc, tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Xem xét trong trường hợp của bạn, theo thông tin, bố mẹ của bạn có bán (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cho bên mua một mảnh đất với giá trị 4 tỷ. Bên mua  đã đặt cọc số tiền một tỷ, nhưng do bố mẹ bạn già yếu nên không biết làm giấy tờ gì hết. Bên mua đã thỏa thuận bằng miệng rằng mọi việc liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ do họ lo liệu, bố mẹ bạn chỉ cần ký tên xác nhận việc chuyển nhượng. Nhưng còn 10 ngày nữa mới tới ngày nhận tiền, bên mua đã yêu cầu bố mẹ bạn yêu cầu cán bộ địa chính xuống đo đạc để ký kết giấy tờ chuyển nhượng. Tuy nhiên, bố bạn bị ốm đau tai nạn phải nằm viện cấp cứu hết 7 ngày, và đến ngày hẹn, cán bộ địa chính vẫn xuống đo đạc, và hai bên ra văn phòng công chứng để giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng công chứng viên yêu cầu phải có sơ đồ, bản vẽ của thửa đất, nhưng cán bộ địa chính trả lời sau 7 ngày sau mới có trích lục sơ đồ bản vẽ. Bên mua đã cho rằng bên bạn đã đến hẹn mà không làm hồ sơ cho bên họ nên họ không mua nữa và yêu cầu gia đình bạn trả tiền cọc và bồi thường tiền cho bên bạn.

Có thể thấy, trong thông tin bạn cung cấp, giữa bố mẹ của bạn và bên mua đất (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) đã không ký kết hợp đồng đặt cọc hay giấy đặt cọc mà chỉ thỏa thuận miệng về việc đặt cọc số tiền là 1 tỷ. Nội dung thỏa thuận cũng chỉ quy định rằng 45 ngày sau, kể từ thời điểm đặt cọc 1 tỷ, bên mua phải trả hết số tiền còn lại còn bên bán – bố mẹ của bạn phải ký xác nhận chuyển nhượng – tức là ký tên vào hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua.

Trong thông tin bạn không nói rõ, ngoài nội dung nêu trên, thì các bên có thỏa thuận nào khác hay không. Do vậy, khi xem xét việc làm bên mua có hợp pháp hay không, quyền lợi của các bên được giải quyết như thế nào thì sẽ có hai trường hợp xảy ra:

• Trường hợp 1: Trong nội dung thỏa thuận miệng về vấn đề đặt cọc chỉ quy định sau 45 ngày kể từ ngày đặt cọc, bố mẹ bạn chỉ cần ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có nội dung nào khác.

Trường hợp này, trên thực tế, đến ngày đã hẹn – 45 ngày kể từ ngày đặt cọc, bố mẹ bạn đã cùng với bên mua đến văn phòng công chứng để thực hiện việc giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên bố mẹ của bạn đã không vi phạm thỏa thuận đặt cọc giữa hai bên. Việc chưa thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này không phải là do lỗi của bố mẹ bạn, mà vì nguyên nhân khách quan, do quá trình đo đạc, lập sơ đồ bản vẽ của cán bộ địa chính. Do vậy, bên mua không thể dựa vào nội dung này để khẳng định bố mẹ bạn không thực hiện việc làm hồ sơ cho bên họ, vi phạm thỏa thuận đặt cọc để yêu cầu bố mẹ bạn bồi thường tiền cọc. 

Trường hợp này, nếu hai bên không thỏa thuận được với nhau về việc tiếp tục thỏa thuận đặt cọc, giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay chấm dứt thỏa thuận đặt cọc và quyền nghĩa vụ của các bên thì nếu có tranh chấp ra Tòa án, bố mẹ bạn cũng không bị coi là vi phạm thỏa thuận đặt cọc, không có nghĩa vụ phải bồi thường tiền phạt cọc.

Tuy nhiên, khi bố mẹ của bạn không vi phạm thỏa thuận đặt cọc mà bên mua vẫn nhất quyết không mua nữa thì trường hợp này, bên mua đang có hành vi vi phạm thỏa thuận đặt cọc trước đó, họ sẽ phải bồi thường theo thỏa thuận trước đó của các bên hoặc bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, nếu không thỏa thuận khác thì căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên mua sẽ bị mất tiền cọc.

• Trường hợp 2: Trong nội dung thỏa thuận miệng về vấn đề đặt cọc có quy định về việc đến ngày hẹn – sau 45 ngày kể từ ngày đặt cọc, bố mẹ bạn phải hoàn tất thủ tục đo đạc bản đồ thửa đất cùng với việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp trong nội dung thỏa thuận đặt cọc, có yêu cầu đến ngày hẹn – 45 ngày sau khi đặt cọc tiền, bố mẹ bạn phải hoàn tất tất cả hồ sơ, bao gồm cả hồ sơ đo đạc, trích lục bản đồ, bản vẽ và trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất này, nhưng khi đến ngày hẹn, do chậm trễ trong việc yêu cầu cán bộ địa chính đo đạc, dẫn đến việc bố mẹ bạn chưa có bản vẽ đo đạc, nên chưa ký kết, công chứng được hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên mua. Trường hợp này, bố mẹ bạn – bên bán, bên nhận đặt cọc đang vi phạm thỏa thuận đặt cọc bằng miệng giữa họ với bên mua, nên bố mẹ của bạn phải có trách nhiệm bồi thường theo thỏa thuận giữa hai bên. Trường hợp trong nội dung thỏa thuận đặt cọc không quy định về việc bồi thường khi một trong các bên vi phạm nghĩa vụ thì theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, bố mẹ bạn vẫn phải trả lại tiền cọc và phải bồi thường một khoản tiền tương đương với tiền cọc cho bên mua.

Tuy nhiên, trong trường hợp gia đình bạn không tự nguyện thực hiện việc bồi thường theo thỏa thuận đặt cọc miệng đã giao kết thì để yêu cầu gia đình bạn bồi thường, thực hiện đúng cam kết, bên mua phải khởi kiện ra Tòa án. Khi khởi kiện ra Tòa án, bên mua phải thực hiện việc cung cấp các bằng chứng, chứng cứ chứng minh quan hệ đặt cọc giữa hai bên, nội dung thỏa thuận đặt cọc và việc vi phạm thỏa thuận đặt cọc của bố mẹ bạn. Nếu không có chứng cứ chứng minh, trong khi thỏa thuận đặt cọc chỉ bằng miệng thì họ rất khó để chứng minh việc vi phạm thỏa thuận đặt cọc của bố mẹ bạn, khó khăn trong việc không mua, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa nhưng được bố mẹ của bạn trả lại tiền cọc và bồi thường theo quy định.

Như vậy, tùy vào từng trường hợp, phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận đặt cọc của các bên mà hành vi của bố mẹ bạn có thể được xác định là vi phạm hoặc không vi phạm thỏa thuận đặt cọc giữa hai bên, có thể phải bồi thường hoặc không bồi thường theo quy định của pháp luật. Việc bồi thường sẽ thực hiện theo nội dung thỏa thuận của các bên, trường hợp không có thỏa thuận về việc bồi thường thì áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.