Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Chủ cũ mảnh đất có quyền đòi lại tài sản đã mua bán sau khi đã làm thủ tục sang tên cho người mua không?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi đang mua 1 mảnh đất và đã đặt cọc trước nửa số tiền. Bên bán cũng đang làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho tôi và khi xong sẽ trả số tiền còn lại, (hiện nay mảnh đất đó quyền sử dụng đất mang tên người mua hiện nay đang chuyển quyền sử dụng đất cho tôi). Tại thời điểm này người chủ cũ trước đó bán mảnh đất đó cho người hiện nay đang bán cho tôi ngăn cản và cho là đất đó không hợp pháp do trước kia họ bán mảnh đất đó là đất có tên chủ hộ mà khi bán con trai họ không ký đồng ý bán, Chỉ có tên của chủ hộ ký bán. Và họ cũng đã làm 1 số công trình trên mảnh đất đó. Tôi có câu hỏi muốn hỏi luật sư : – nếu trước đó mua bán như vậy có chuyển quyền sử dụng đất được không? Hiện tại tôi mua mảnh đất đó có hợp pháp hay không? Và bây giờ tôi muốn mảnh đất đó phải giải tỏa mặt bằng mới nhận đất có được và hợp pháp không ? nếu người bán không giải tỏa được mặt bằng thì tôi có yêu cầu lấy lại tiền trước đó đã đặt cọc không ? và hiện tại như vậy thì cần làm những gì ? xin luật sư cho tôi lời khuyên. Xin cảm ơn! ?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013

2. Giải quyết vấn đề

Với thông tin bạn đưa ra  thì bạn đang mua một mảnh đất của một người mua đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đang làm thủ tục sang tên cho bạn, nhưng bị chủ cũ của người mua trước đó ngăn cản.

Theo quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

–  Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

–  Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Ngoài ra theo quy định tại khoản 4 điều 95 Luật đất đai năm 2013 về đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

” a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;”  

 Do đó, nguyên tắc khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sau đó mới thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong trường hợp của bạn thì bên bán cũng đang làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bạn mà hiện nay mảnh đất đó quyền sử dụng đất mang tên người bán đất cho bạn và hiện nay đang chuyển quyền sử dụng đất cho bạn. Người chủ cũ  đã chuyển nhượng và thực hiện xong thủ tục đăng ký sang tên mình đối với người  đang bán đất cho bạn.

Như vậy, hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên người bán đất cho bạn, nên chủ cũ không có quyền ngăn cản quá trình mua bán này và người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có toàn quyền sử dụng mảnh đất đó theo quy định của pháp luật. Người chủ cũ không thể đòi lại đã bán.Trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng trái với quy định pháp luật. Nếu trong trường hợp như bạn có trình bày người chũ cũ bán đất của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của các thành viên trong hộ tức các đồng sở hữu đối với mảnh đất thì trong trường hợp này thành viên trong hộ có đất có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do không đảm bảo được về mặt chủ thể. Chính vì vậy, bạn nên xác minh lại quá trình mua bán giữa người đang muốn bán đất cho bạn với chủ cũ về hợp đồng chuyển nhượng có hợp pháp không.