Trình tự, thủ tục mua bán bất động sản theo đúng quy định của pháp luật

Trình tự, thủ tục mua bán bất động sản theo đúng quy định của pháp luật. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi mua 1 căn nhà cấp 4, nhà do Thi hành án bán lại cho chủ trước tôi (gọi là A), chủ A bán cho chủ B, chủ B bán lại cho tôi. Giờ tôi muốn làm sổ nhà, tôi có hỏi phòng Đăng ký QSDĐ thủ tục, a giám đốc phòng trả lời như sau: “Theo quy định Luật Đất đai, thì chủ A phải đứng tên đăng ký GCNQSD nhà ở và đất ở, sau đó chủ A làm hợp đồng mua bán và sang tên lại cho tôi.” Tôi thấy thủ tục sao rắc rối quá, hiện tại là nhà của tôi mà tôi không được đứng tên sở hữu. Trong khi chủ A đã bán lại cho chủ B cách đây 8 năm, hiện đã chuyển sang tỉnh khác sinh sống, như vậy rất khó khăn cho việc giải quyết thủ tục cấp GCN. Xin tha thiết được hỏi Công ty tư vấn Luật: trường hợp này thì làm thủ tục như thế nào giảm thiểu rườm rà, thuận lợi cho người dân như chúng tôi? Tôi chân thành cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013

2. Giải quyết vấn đề

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định Luật Đất đai, thì chủ A phải đứng tên đăng ký quyền sử dụng đất nhà ở và đất ở, sau đó chủ A làm hợp đồng mua bán và sang tên lại cho bạn.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Do bạn cung cấp không đầy đủ thông tin là bạn mua đất từ năm bao nhêu nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Căn cứ các quy định của các pháp luật nêu trên, do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn không có sự chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất, nên là giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức. Trong trường hợp bạn khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp, Toà án sẽ quyết định buộc bạn và người bán cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu một trong hai bên cố tình không làm lại các thủ tục đó thì tòa án mới tuyên bố giao dịch này vô hiệu và bên cố tình không làm lại các thủ tục đó là bên có lỗi hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là: không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.