Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Điều kiện tặng cho bất động sản theo quy định của pháp luật.

Tóm tắt câu hỏi:

Luật sư cho tôi hỏi. Chị gái tôi lấy chồng vào gia đình có 3 người con là 2 trai, 1 gái. Bố chồng mất lâu rồi, mẹ chồng cũng đã già yếu. 2 người con trai là chồng của chị gái tôi và bác (anh trai chồng chị gái tôi) có mối quan hệ không được êm ấm lắm. Vì nhiều lý do mẹ chồng chị gái tôi muốn nhường lại ngôi nhà và mảnh vườn cho vợ chồng chị gái tôi để vợ chồng chị gái tôi lo cho bà sau này, cũng như để thờ cúng tổ tiên. Nói bằng miệng thì bác khăng khăng không chịu, mà lỡ sau này khi bà cụ mất anh em lại đánh nhau. Vậy tôi nhờ luật sư tư vấn giúp trường hợp của vợ chồng chị gái tôi phải làm thế nào cho đúng luật. Các bước trình tự ra sao?

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai 2013

– Bộ luật dân sự 2015

– Nghị định 65/2013/NĐ-CP

– Nghị định 45/2011/NĐ-CP

2. Nội dung tư vấn

 Theo quy định của pháp luật hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận. Hợp đồng tặng cho cũng là một hình thức của giao dịch dân sự nên theo pháp luật dân sự cần đáp ứng điều kiện theo định

Đề hợp đồng tặng cho đất đai hợp pháp theo quy định của pháp luật thì phải đáp ứng điều kiện tặng cho tại điều 188 Luật đất đai 2013.

“Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo đó, nếu như phần đất của mẹ chồng bạn đáp ứng được những điều kiện trên thì mẹ bạn hoàn toàn có quyền được làm thủ tục tặng cho vợ chồng. Để hợp đồng tặng cho đất đai có hiệu lực pháp lý ngoài việc đối tượng tài sản tặng cho đủ điều kiện tặng cho thì cần phải tuân thủ về năng lực hành vi dân sự của chủ thể tặng cho, và hình thức hợp đồng tặng cho.

Thứ nhất về năng lực hành vi dân sự của mẹ chồng bạn.

Hợp đồng tặng cho cũng là một giao dịch dân sự nên cần có những điều kiện cơ bản bản để có hiệu lực. Theo Điều 117 BLDS năm 2015 quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy về chủ thể tham gia giao dịch dân sự tặng cho tài sản mẹ bạn cần có đủ năng lực phát luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. Tại thời điểm thực hiện hành vi tặng cho mẹ bạn có đủ tuổi tham gia giao dịch dân sự, ý chí tự nguyện và hoàn toàn tỉnh táo, minh mẫn thì đủ điều kiện về năng lực chủ thể.

Thứ hai về hình thức của hợp đồng tặng cho

Theo quy định của pháp luật dân sự hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Do đó, đối với hợp đồng tặng cho theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức của hợp đồng như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực  hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy, theo quy định trên hợp đồng tặng cho của mẹ bạn với vợ chồng bạn phải thực hiện thủ tục công chứng chứng thực tại văn phòng công chứng và ủy ban nhân dân cấp xã mới là văn bản đủ điều kiện về mặt hình thức. Theo đó bên tặng cho và bên được tặng cho chuẩn bị hợp đồng tặng cho, giấy tờ nhân thân của các bên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hoàn tất hồ sơ để công chứng hợp đồng.

Đối với việc tham gia giao dịch dân sự là hợp đồng tặng cho có thêm một điểm cần lưu ý, cũng là vấn đề được các bên tham gia rất quan tâm đó chính là các khoản nghĩa vụ tài chính

Theo quy định tại  khoản 4 Điều 4  về thu nhập miễn thuế tại Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân quy định như sau:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.”

Như vậy, đối với trường hợp mẹ chồng tặng cho quyền sử dụng đất, sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, nhưng các bạn vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuộc đối tượng miễn thuế tại Chi cục thuế của quận/huyện nơi có bất động sản.

Ngoài ra, quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP Quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

“Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”.

 Nếu bạn thuộc trường hợp mẹ tặng cho bạn quyền sử dụng đất lần đầu  thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ. Như vậy, khi mẹ bạn thực hiện hợp đồng tặng cho với vợ chồng bạn thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Theo đó bạn chỉ cần phải chi trả các khoản phí liên quan đến đo đạc nếu có và phí được cấp sổ mới.

Sau khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng,chứng thực và kê khai thuế  thì mẹ bạn là người tặng cho  có thể thực hiện thủ tục đăng kí  sang tên bạn tại văn phòng đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất;

+ Chứng minh nhân dân (bản sao có công chứng);

+ Sổ hộ khẩu gia đình (bản sao có công chứng);

+ Biên bản trích đo thửa đất có xác nhận của các hộ giáp ranh