Trường hợp được miễn, giảm phí chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định năm 2018

Trường hợp được miễn, giảm phí chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định năm 2018. Bệnh binh suy giảm khả năng lao động 61% khả năng lao động có được miễn tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất không?

Tóm tắt câu hỏi:

Bố tôi là bệnh binh mất sức 61% giò bố tôi mua 1000 mét vuông đất trồng cay lâu năm. Bố tôi muốn xây nhà mà phải có thổ cư mới xây được. Nghe người ta nói bố tôi lên thổ cư thì được miễn giảm, cho tôi hỏi bố tôi có được miễn giảm khi lên thổ cư không và thủ tục làm như thế nào. Thanks.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Luật đất đai năm 2013

– Nghị định số 45/2014/NĐ-CP

– Thông tư số 76/2014/TT-BTC

2. Giải quyết vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên, tư liệu sản xuất, sinh hoạt của người sử dụng đất. Vấn đề liên quan đến đất đai luôn luôn phức tạp và được nhiều người quan tâm. Trong đó, việc sử dụng đất như thế nào cho đúng pháp luật, tiền sử dụng đất tính ra sao, căn cứ tính giá đất khi bồi thường…chưa khi nào có dấu hiệu “hạ nhiệt”. Trên thực tế, người sử dụng đất quen sử dụng đất theo hình thức từ đời trước truyền cho đời sau hoặc thông qua chuyển nhượng theo hiện trạng của đất nên mục đích sử dụng đất thường ổn định. Tuy nhiên, có những trường hợp người sử dụng đất tự ý cải tạo đất, thay đổi mục đích sử dụng đất như từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền do lo ngại phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất cao. Điều này dẫn đến tranh chấp đất đai và không ít người sử dụng đất phải chịu nộp phạt về hành vi sử dụng đất sai mục đích.

Sử dụng đất đúng mục đích là một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đất nông nghiệp thì phải sử dụng cho mục đích nông nghiệp như trồng lúa, trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối…Đất phi nông nghiệp được sử dụng cho các mục đích như xây dựng nhà ở tại nông thôn, đô thị, xây dựng trụ sở cơ quan, phục vụ vào mục đích quốc phòng, an ninh…Trường hợp người sử dụng đất muốn thay đổi mục đích sử dụng phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phái xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Gia đình bạn mua mảnh đất 1000m2 sử dụng cho mục đích trồng cây lâu năm, nay muốn xây dựng nhà trên đất. Căn cứ theo phân loại đất tại Luật đất đai năm 2013, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do đó, nếu gia đình bạn muốn xây dựng nhà trên đất này thì cần làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thông thường khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần nộp các loại thuế, phí bao gồm: Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc địa chính, lệ phí cấp sổ. Trong đó:

– Tiền sử dụng đất: Căn cứ theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất trên các căn cứ sau:

+ Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất

+ Mục đích sử dụng đất

+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất : Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.

– Lệ phí trước bạ

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5 %

Tuy nhiên, có một số trường hợp đặc biệt được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 13 Thông tư số 76/2014/TT-BTC và Khoản 2 Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về miễn tiền sử dụng đất, giảm tiền sử dụng đất như sau:

Việc miễn tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau: 

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công. 

…

Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất

…

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

…”

Theo quy định trên, người sử dụng đất là người có công với cách mạng thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất hoặc giảm tiền sử dụng đất. Bố bạn là bệnh binh 61%, căn cứ theo quy định tại Điều 2 Pháp lệnh ưu đãi người có công năm 2006 sửa đổi bổ sung năm 2012 thì bố bạn là người có công với cách mạng và được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của pháp luật. Do đó, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, bố bạn sẽ được miễn tiền sử dụng đất hoặc giảm tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc được miễn hay giảm tiền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất hoặc giảm tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công.

Vì vậy, gia đình bạn cần nộp hồ sơ tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề nghị xem xét miễn giảm tiền sử dụng đất. Hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 15 Thông tư 76/2014/TT-BTC bao gồm:

– Đơn đề nghị được miễn, giảm tiền sử dụng đất; ghi rõ diện tích, lý do miễn, giảm

– Giấy tờ chứng mình thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất ( bản sao có chứng thực) như: Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công ( Ủy ban nhan dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền hay phân cấp.

– Giấy tờ liên quan đến thửa đất

Bạn nộp hồ sơ xin miễn, giảm tiền sử dụng đất cùng với hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất để được giải quyết. Trong thời hạn 15 ngay làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất nhận được từ cơ quan tài nguyên môi trường chuyển đến, cơ quan thuế xác định và ban hành Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất.