Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Căn cứ chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bồi thường thiệt hại khi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật.

Tóm tắt câu hỏi:

Hiện là vào tháng 12/2016 em có kí kết hợp đồng với chủ nhà ở số 16 Hoa Trà P.7 Q.Phú Nhuận với giá thuê là 26.000.000/tháng, thời hạn kí là 3 năm với tiền cọc 3 tháng là 78.000.000đ, nhưng khi em làm việc và sinh sống tại đây được 1 năm thì chủ nhà lấy lại nhà và thanh toán hợp đồng. Trong khi kí hợp đồng, tại mục các thiết bị có trong nhà thì chủ nhà để trống và sự thật là trong nhà không có thêm thiết bị nào, nhưng khi thanh toán hợp đồng, chủ nhà bắt em phải trả lại cho chủ nhà 4 chiếc máy lạnh mặc dù những chiếc máy lạnh đó là em tự mua nhưng không giữ lại hóa đơn vì không nghĩ đến việc tranh chấp này. Trước khi trả nhà, chủ nhà có hứa và nhắn tin SMS là sẽ trả em đúng số tiền cọc + thêm 4.000.000đ, là 82.000.000, nhưng đến ngày thanh toán và bàn giao nhà tức ngày 10/3/2017. Chủ nhà chỉ trả em 62.000.000đ và giữ lại 20.000.000 và bắt em phải thanh toán hết hóa đơn điện nước trong nhà. Đến nay 17/3/2017, sau khi em thanh toán hết hóa đơn điện nước trong nhà và đã gửi hóa đơn thì chủ nhà lại bắt em đền bù 4 chiếc máy lạnh cho họ mặc dù họ thậm chí không biết máy lạnh họ bắt em đền là hiệu gì. Và đồng thời chủ nhà cũng có ý không trả lại số tiền 20.000.000 lại cho bên em. Xin luật sư cho em xin ý kiến về sự việc này.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

• Bộ luật dân sự năm 2015
• Luật nhà ở năm 2014

2. Giải quyết vấn đề

Tại Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này…

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, trong thời hạn thuê nhà thỏa thuận trong hợp đồng là 3 năm, chủ nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà và thu hồi nhà ở cho thuê trừ khi thuộc một trong các trường hợp sau đây và phải báo trước cho bên bạn ít nhất 30 ngày:

+ Chủ nhà cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở năm 2014

+ Bạn không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

+ Bạn sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

+ Bạn tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

+ Bạn chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của chủ nhà

+ Bạn làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

+ Không đạt được thỏa thuận về giá được quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật nhà ở năm 2014.

Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng với bạn vì lý do gì, nếu không thuộc trường hợp nêu trên thì chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng là không có căn cứ nên bạn có quyền yêu cầu chủ nhà bồi thường thiệt hại do hành vi này gây ra căn cứ theo quy định tại khoản 1, 5 Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

Tại khoản 1 Điều 482 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 482. Trả lại tài sản thuê

1. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.”

Theo đó, khi hợp đồng chấm dứt thì bạn sẽ phải có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận trừ khi bị hao mòn theo tự nhiên hoặc theo tình trạng đã thỏa thuận. Do đó, khi bạn kí hợp đồng bàn giao nhà như thế nào thì sẽ phải trả lại y như vậy. Trong hợp đồng không thể hiện là có 4 chiếc máy lạnh nên bạn không cần trả chủ nhà máy lạnh. Bạn không cần cung cấp hóa đơn mua hàng cho bên kia để kiểm tra vì nội dung hợp đồng đã thể hiện điều này, nếu bạn muốn xác nhận rõ thì khi mua hàng mỗi một sản phẩm sẽ có mã riêng và bạn có thể đến cửa hàng bạn đã mua để được xác nhận về việc đã mua 4 sản phẩm này. 

Chủ nhà không trả lại bạn đủ tiền theo như thỏa thuận trong hợp đồng thì bạn có thể khởi kiện chủ nhà ra Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi chủ nhà đang cư trú hiện nay để yêu cầu thực hiện theo hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại khi đơn phương chấm dứt hợp đồng như vậy.