Tư vấn giải quyết tranh chấp lối đi chung các lô đất liền kề

Tư vấn giải quyết tranh chấp lối đi chung các lô đất liền kề. Ranh giới giữa các bất động sản.

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi : Văn phòng luật sư Tôi tên: Trần Văn Tiến . Sinh Năm 1984 . Hiện ngụ tại: Bình Mỹ, Bắc Tân Uyên , Bình Dương Nay tôi làm đơn này mong luật sư tư vấn một số vấn đề về luật đất đai mà gia đình đang gặp phải Gia đình chúng tôi có nên khởi kiện ra tòa hay không? Đối tượng khởi kiện là ai (người sở hữu hiện tại hay người đã bán lô đất)? Sau đây tôi xin trình bày khúc mắc về lô đất và có sơ đồ cụ thể:< Lô đất A: trồng Cao Su Lô đất B: trồng Cao Su Lô đất C: trồng Cao Su Khu đất D: lối đi Lưu Ý: Khu D và lô đất B trước đây là của gia đình khai phá, nhưng đã bán lô đất B từ 2001 (hiện tại qua 2 chủ khác) và có để lại khu D làm đường đi lại trong lô đất A nhưng nghĩ chỉ vài mét và là đường đi lại nên không có đăng ký chủ quyền. Cách đây vài năm lô đất C được bán cho người khác, quá trình giao dịch chỉ định cột móc ranh giới thế nào chúng tôi không hề biết, cho đến hiện tại chủ lô đất C nói gia đình chúng tôi đi lại trên đất của họ, trong khi lối đi này chúng tôi đi lại mấy chục năm nay, từ khi khai hoang. Vậy mong luật sư tư vấn giúp gia đình chúng tôi có nên khởi kiện để dành lại lối đi cho lô đất A mà gia đình đang sở hữu, và kiện chủ sở hữu trước của lô C do chỉ sai ranh giới, hay chủ hiện tại cố tình đăng ký sai. Nhược điểm: khu D hiện trong đăng ký sở hữu của chủ Lô C, và người sang nhượng đã di cư lên ĐakLak. Khu D là lối đi vào đất gia đình nên không có trong bản đồ địa chính. Ưu Điểm: khu D là đường đi vào đất đi vào đất Lô A có từ rất lâu nên người dân xung quanh đó điều biết và có thể nhờ họ làm chứng giúp ( cả lối đi và ranh giới với lô C). Hiện tại gia đình lô A vẫn đi lại. Vậy rất mong phái đoàn luật sư có thể tư vấn cụ thể để gia đình chúng tôi hiểu rõ hơn, gia đình chúng tôi xin cảm tạ. Văn thư không được suông sẽ mong đoàn luật sư cảm thông. Đại điện gia đình TRẦN VĂN TIẾN

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1.Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai 2013

– Bộ luật dân sự 2015

2. Giải quyết vấn đề:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn không nói rõ bạn khai hoang đất từ năm bao nhiêu, hồ sơ kỹ thuật thửa đất ra sao, sổ địa chính đất trước đây ai đứng tên, bạn bán đất năm nào, giấy tờ mua bán ra sao,…….Bạn cần mang đầy đủ hồ sơ của bạn đến văn phòng gần nhất để được tư vấn cụ thể. Bạn tham khảo các quy định của pháp luật như sau:

Căn cứ điều 254 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Như vậy trong trường hợp mảnh đất bị các mảnh đất khác bao bọc, các bất động sản liền kề buộc phải đề dành một thửa đất hợp lý được gọi là lối đi chung cho mảnh đất đó đi qua. nếu không thoả thuận được bạn có quyền khởi kiện ra Toà án yêu cầu Toà án tuyên bên kia phải để cho bạn lối đi qua và xác định ranh giới thửa đất.

Căn cứ điều 175 Bộ luật dân sự 2015 cách xác định ranh giới thửa đất:

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Điều kiện để Bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với đất cho cá nhân các trường hợp:

– Có các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo thông tin bạn cung cấp, phần đất đi chung đang được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả mảnh đất đó. Như vậy, tại thời điểm đất đó gia đình bên kia kê khai như nào để được công nhận phần đất này bạn không nói rõ. Nếu gia đình đó chứng minh được phần đất đó là phần họ sử dụng hợp pháp phù hợp với quy định của pháp luật thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của họ cấp đúng. Nếu khi kê khai có vấn đề mà vẫn cấp được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy Giấy này đang cấp sai và bạn chứng minh được phần đất này trước đây gia đình bạn sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, bạn có thể làm thủ tục khởi kiện ra Toà án yêu cầu tuyên huỷ sổ đỏ để trả phần đất này cho gia đình bạn.