Tư vấn về hợp đồng ủy quyền mua bán nhà

Lập hợp đồng ủy quyền để mua nhà có rủi ro gì? Làm thế nào để mua bán đât đai khi đang thế chấp tại ngân hàng như thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi các luật sư công ty Luật Dương Gia, Tôi có 1 người họ hàng đang thế chấp ngôi nhà để vay ngân hàng. Nay tôi muốn giúp cho họ mượn tiền để trả ngân hàng trước để họ giảm lãi vay. Tôi muốn họ làm giấy ủy quyền trong đó điều kiện ghi trong giấy ủy quyền này là sau một khoảng thời gian mà tôi và họ cùng thỏa thuận, nếu họ không trả được hết tiền của tôi thì tôi có quyền rao bán nhà của họ để trả. Do đó tôi muốn hỏi mấy vấn đề sau: 1. Căn nhà đang thế chấp cho ngân hàng, vậy khi làm giấy ủy quyền, tôi có được quyền quyết định và khi sự cố xảy ra họ không trả được tiền thì tôi có thể bán căn nhà không? 

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1.Căn cứ pháp lý.

– Bộ luật dân sự 2015;

– Nghị định 163/2006/NĐ-CP;

2. Giải quyết vấn đề:

Theo như bạn trình bày thì được hiểu bạn sẽ cho người họ hàng vay một khoản tiền để trả tiền vay Ngân Hàng để giảm lãi vay. Tức là sẽ không trả hết khoản tiền vay Ngân Hàng và căn nhà vẫn đang là tài sản thế chấp. Hai bên sẽ thỏa thuận một thời hạn nhất định để người họ hàng có trách nhiệm trả khoản tiền đó cho bạn. Bạn và người họ hàng đó ký kết một hợp đồng ủy quyền, theo thỏa thuận thì người họ hàng sẽ ủy quyền lại cho bạn có quyền bán căn nhà nếu khi đến hạn mà người họ hàng không có khả năng trả bạn khoản tiền đó. 

Thứ nhất, nếu bạn muốn cho người họ hàng vay một khoản tiền thì bạn và người họ hàng cần lập một hợp đồng vay tiền.

Căn cứ Điều 463 Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên cho vay giao tài sản cho bên vay, khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng, chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. 

Tại Điều 466 Bộ luật dân sự 2015 quy định nghĩa vụ trả nợ của bên vay thì bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn. Trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên vay có quyền yêu cầu trả lãi với mức lãi suất theo quy định trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi như sau:

+ Lãi trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015;

+ Lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Như vậy, khi bạn cho người họ hàng vay tiền để trả nợ thì bạn nên làm hợp đồng vay tài sản theo sự thỏa thuận giữa hai bên. Hai bên sẽ thỏa thuận với nhau về số tiền, thời hạn vay, phương thức thanh toán, lãi suất (nếu có), quyền, nghĩa vụ…

Thứ hai, bạn muốn người họ hàng kia ủy quyền cho bạn có quyền bán căn nhà đang thế chấp khi người họ hàng kia không có khả năng trả lại số tiền cho bạn.

Bản chất hợp đồng ủy quyền theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. 

Tuy nhiên, vì người họ hàng đã thế chấp căn nhà tại Ngân Hàng nên người họ hàng bị hạn chế một số quyền với căn nhà đó như quyền mua bán, trao đổi với căn nhà đó,…theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, nếu bên thế chấp muốn mua bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp thì cần phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. 

Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của bạn thì việc lập hợp đồng ủy quyền là không hợp lý và có thể sẽ có rủi ro. Do vậy, bạn và người họ hàng có thể làm hợp đồng đặt cọc để mua bán căn nhà. Số tiền bạn cho họ vay để trả Ngân Hàng sẽ được coi là tiền đặt cọc. Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định Đặt cọc là việc một bên giao bên cho bên kia một khoản tiền trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nếu đến thời hạn mà bên người họ hàng không thực hiện đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì bên người họ hàng sẽ phải hoàn trả lại cho bạn số tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (nếu có thỏa thuận khác). 

Bạn cần lưu ý, việc đặt cọc để mua bán đất này cần phải có sự đồng ý của bên Ngân Hàng căn cứ theo Điều 20 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định quyền của bên nhận thế chấp trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp:

“1. Trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp, trừ các trường hợp sau đây:

a) Việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế chấp và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình;

b) Bên mua, bên nhận trao đổi phương tiện giao thông cơ giới đã được đăng ký thế chấp, nhưng nội dung đăng ký thế chấp không mô tả chính xác số khung và số máy của phương tiện giao thông cơ giới và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình.

2. Trong trường hợp bên nhận thế chấp không thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp thì các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán, trao đổi.

Đối với giao dịch bảo đảm đã đăng ký thì bên nhận thế chấp được chủ động yêu cầu đăng ký thay đổi về tài sản bảo đảm. Việc đăng ký thay đổi tài sản bảo đảm trong trường hợp này không làm thay đổi thời điểm đăng ký.”