Tư vấn về việc đứng tên trên sổ đỏ khi mua chung đất?

Tư vấn về việc đứng tên trên sổ đỏ khi mua chung đất? Tư vấn thủ tục đăng ký đồng sở hữu quyền sử dụng đất trên phần đất mua chung.

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư, Hiện em đang có thắc mắt như sau nhớ luật sư tư vấn. Em và bạn em cùng chung tiền mua một miếng đất nhưng vì bạn của em không đủ tiền nên muốn em để cho bạn em đứng tên trên sổ đất để bạn e có thể vay ngân hàng bằng chính sổ đất mà bọn em mua chung. Luật sư cho em hỏi là nếu em để bạn mình đứng tên trên sổ đất thì em cần ký kết thỏa thuận như thế nào, có cần công chung không để tránh tranh chấp về sau? Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

2. Nội dung tư vấn:

Dựa trên thông tin bạn cung cấp thì hiện tại bạn và bạn của bạn góp tiền để mua chung (nhận chuyển nhượng) một mảnh đất. Để xác định về việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này, bạn cần xem xét các phương diện sau:

Trước hết, căn cứ theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất  được xác định là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Trên cơ sở này, có thể xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề cho người sử dụng đất thực hiện các quyền mà pháp luật quy định. Do vậy, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là người có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản là quyền sử dụng đất của mảnh đất này và các tài sản nhà ở, công trình khác được tạo lập trên đất.

Xem xét trong trường hợp của bạn, khi bạn cùng với người bạn của bạn cùng góp tiền mua chung một mảnh đất, đồng nghĩa với việc hai bạn đang nhận chuyển nhượng chung quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này từ người bán – người chủ sở hữu hợp pháp của tài sản này theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp. Đối với trường hợp này, hai bạn được xác định là đồng chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất của mảnh đất này. 

Căn cứ theo quy định tại Điều 500, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì việc hai bạn là đồng sở hữu, cùng góp tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này từ người bán – người chủ sử dụng đất sẽ được thể hiện thông qua việc hai bạn cùng góp tiền và cùng ký kết vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất. Và việc chuyển quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai năm 2013. 

Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp nhiều người đồng sở hữu, tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Đồng thời, về vấn đề này, tại khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT cũng có quy định: Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế được quy định tại khoản 4 Điều 5 Thông tư này thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người. Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)“. 

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.

Trên những cơ sở phân tích nêu trên, cụ thể theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được trích dẫn ở trên, thì đối với mảnh đất do bạn của bạn và bạn mua chung thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể được cấp dưới hình thức: 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này ghi tên của cả hai bạn với tư cách là đồng sở hữu đối với quyền sử dụng đất của mảnh đất này.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên của một mình bạn của bạn với tư cách là người đại diện đứng tên. Tuy nhiên, để thực hiện theo hình thức này thì phải có văn bản thỏa thuận được công chứng, chứng thực ghi nhận chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đại diện sở hữu chung quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này.

Do vậy, trong trường hợp của bạn, khi bạn cùng góp tiền để mua chung một mảnh đất và muốn cho bạn của bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này để bạn của bạn có thể vay vốn ngân hàng nhưng đồng thời đảm bảo việc không tranh chấp, đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp của bạn đối với tài sản chung này thì bạn có thể cùng bạn của bạn ký kết văn bản thỏa thuận ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đại diện cho các đồng sở hữu – ở đây là bạn của bạn. Văn bản thỏa thuận này phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trường hợp, bạn để cho bạn của bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất chung mà hai bạn đã mua mà không có văn bản thỏa thuận nêu trên, và trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này cũng không có chữ ký của bạn thì quyền lợi của bạn sẽ không được đảm bảo. Bởi xuất phát từ bản chất pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định từ khái niệm được quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, trường hợp này, mảnh đất này có thể được xác định thuộc về quyền sử dụng đất hợp pháp của riêng bạn của bạn, và bạn sẽ không có căn cứ để đòi lại quyền lợi khi tranh chấp xảy ra, hay không có căn cứ để định đoạt hay thực hiện các quyền khác đối với mảnh đất này.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, tùy vào từng trường hợp bạn cần căn cứ vào tình huống thực tế để có sự xác định cụ thể. Trường hợp này, dù bạn có đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất đã được mua chung với bạn của bạn hay không thì để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn cần tham gia ký kết trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng mảnh đất này, đồng thời phải có văn bản thỏa thuận được công chứng, chứng thực ghi nhận nội dung ủy quyền cho bạn của bạn đại diện đứng tên.