Tư vấn vi phạm hợp đồng đặt cọc bị phạt cọc như thế nào?

Tư vấn vi phạm hợp đồng đặt cọc bị phạt cọc như thế nào? Trong quá trình đặt cọc mua bán đất đai đất tăng giá người mua yêu cầu thêm tiền so với thỏa thuận đặt cọc có được không?

Tóm tắt câu hỏi:

‭Em nhận cọc tiền đất là 100 triệu đồng. Nhưng sau đó do giấy tờ trục trặc về vấn đề tách thửa, 3 tháng sau mới tách sổ được. Lúc này thị trường đất tăng cao. Em có gặp người mua đất và yêu cầu thêm tiền. Nhưng họ không đồng ý. Nên em nói bẻ cọc . Và họ đòi kiện em ra tòa. Vậy cho em hỏi khi ra tòa em sẽ đền bù như thế nào? Hay phải bán cho họ theo quy định.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015

2. Nội dung tư vấn:

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm mà nhiều người lựa chọn khi thực hiện các giao dịch mua bán chuyển nhượng tài sản, đặc biệt là mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở. Thực hiện việc đặt cọc là để các bên có thể tạo lòng tin cho nhau, tạo điều kiện hướng tới việc ký kết hợp đồng chính thức. Tuy nhiên, trên thực tế, vì nhiều lý do như tìm được khách hàng trả giá cao hơn, hay không muốn mua, muốn bán… mà một trong các bên không tuân thủ thỏa thuận đặt cọc, ảnh hưởng tới quyền lợi của nhau. Chính bởi vậy, trách nhiệm pháp lý của các bên khi phá vỡ thỏa thuận đặt cọc là điều nhiều người quan tâm, trong đó có bạn. Để giải quyết vấn đề này, cần xem xét các phương diện sau:

Trước hết, theo thông tin, bạn có nhận đặt cọc tiền mua đất của một người với số tiền là 100 triệu đồng. Có thể thấy, giữa bạn với người mua đất (người dự định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) đang tồn tại một quan hệ đặt cọc. 

Về vấn đề đặt cọc, tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 được trích dẫn ở trên, đặt cọc được xác định là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo đó bên đặt cọc sẽ giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí, đá quý, tài sản có giá trị cho bên nhận đặt cọc trong một thời hạn nhất định để đảm bảo hai bên sẽ tiến tới giao kết hợp đồng hoặc thực hiện đúng nội dung hợp đồng đã giao kết. Xem xét trong trường hợp của bạn, bạn nhận cọc tiền mua đất là 100 triệu đồng từ một người có dự định mua đất. Trường hợp này, giữa bạn và người có dự định mua đất (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) đã tồn tại một giao dịch đặt cọc. Trong đó, bạn được xác định là bên nhận đặt cọc, còn người dự định mua mảnh đất của bạn (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất của bạn) được xác định là bên đặt cọc và việc đặt cọc số tiền này là nhằm đảm bảo việc mua đất, tức là đảm bảo việc hai bên sẽ cùng giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện thỏa thuận đặt cọc, do gặp khó khăn trong vấn đề tách thửa dẫn đến việc 03 tháng sau mới tách thửa (tách sổ) được, trong khi giá đất tăng cao, nên bạn đã đến gặp người mua đất và yêu cầu thêm tiền và bạn đã không đồng ý. Bạn nói “bẻ cọc”, có nghĩa là bạn đang muốn hủy hợp đồng đặt cọc, không thực hiện nội dung hợp đồng đặt cọc đã giao kết.

Trường hợp này, tuy không rõ nội dung hợp đồng đặt cọc được quy định như thế nào, nhưng có thể thấy, hợp đồng đặt cọc này là để đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đảm bảo bên bán (bên nhận đặt cọc) – là bạn sẽ sau này sẽ chuyển nhượng mảnh đất này cho người mua (bên đặt cọc) với giá chuyển nhượng đã thỏa thuận; đồng thời bên mua (bên đặt cọc) cũng đảm bảo về việc mua bán, chuyển nhượng mảnh đất này theo giá trị đã thỏa thuận. Do vậy, bạn không thể tự ý tăng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì lý do thị trường giá bán, chuyển nhượng đất tăng cao mà không có sự đồng ý của bên mua. Đồng thời, việc bạn muốn “bẻ cọc”, hủy hợp đồng đặt cọc khi bên mua (bên đặt cọc) không đồng ý được xác định là hành vi vi phạm thỏa thuận đặt cọc đã giao kết, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên đặt cọc (bên dự định mua đất). Trường hợp này, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bên đặt cọc (bên dự định mua đất) có quyền khởi kiện bạn – bên nhận đặt cọc ra Tòa án vì hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Trường hợp này, khi bên nhận đặt cọc (ở đây là bạn) vi phạm hợp đồng đặt cọc, từ chối việc giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất của bạn thì căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 được trích dẫn ở trên, bạn sẽ phải trả lại cho bên đặt cọc (người dự định mua mảnh đất của bạn) số tiền cọc 100 triệu đồng, và một khoản tiền tương đương số tiền cọc (100 triệu đồng), trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Điều có nghĩa là, khi bên đặt cọc khởi kiện bạn ra Tòa án thì trách nhiệm bồi thường của bạn vì hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc được xác định như sau:

– Trường hợp trong Giấy đặt cọc, hợp đồng đặt cọc đã giao kết có quy định về việc phạt cọc, bồi thường khi một trong các bên trong quan hệ đặt có vi phạm, phá vỡ hợp đồng đặt cọc thì khi bạn vi phạm hợp đồng đặt cọc, bạn sẽ phải bồi thường theo nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Trường hợp trong hợp đồng đặt cọc, Giấy đặt cọc không có quy định về việc bồi thường hay phạt cọc khi vi phạm hợp đồng đặt cọc thì trường hợp này, khi bạn vi phạm hợp đồng đặt cọc, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, bạn sẽ phải trả lại cho người đặt cọc 100 triệu (là tiền đặt cọc) và 100 triệu (là số tiền tương đương theo hợp đồng đặt cọc).

Tuy nhiên, trong thông tin, bạn không nói rõ, nội dung hợp đồng đặt cọc của bạn là như thế nào, có quy định về việc đền bù khi vi phạm hợp đồng đặt cọc không, nên bạn cần căn cứ vào tình hình thực tế để xác định. Việc bạn có phải bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này) cho bên người mua hay không phụ thuộc vào quyền quyết định của bạn, có mong muốn, tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc nữa hay không, hay bạn chấp nhận đền bù việc vi phạm hợp đồng đặt cọc đã giao kết và không muốn giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người mua.

Như vậy, do thông tin bạn không nói rõ, nên để xác định chính xác số tiền bạn phải bồi thường cho bên đặt cọc, bạn phải căn cứ theo tình hình thực tế để xác định.