Tư vấn vi phạm hợp đồng đặt cọc

Tư vấn vi phạm hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc thỏa thuận nếu vi phạm sẽ phạt cọc gấp 3 có được không?

Tóm tắt câu hỏi:

A và B kí với nhau hợp đồng đặt cọc (không thời hạn) chuyển nhượng đất. Bên B cọc 100 triệu (số tiền còn lại là 570 triệu sẽ được giao sau khi làm giấy tờ xong), nếu bên A vi phạm hợp đồng sẽ đến gấp 3, nhưng lại xảy ra trục trặc là nhà nước không cho làm giấy bán đất vì mới ra nghị quyết không cho tách thửa là không cho bán 1/2 mà phải bán hết thì mới cho làm giấy vì thời gian trôi qua đã hơn 3 tháng nên bên A không muốn bán nữa. Hỏi, vậy bên A có phải đền cọc theo như hợp đồng đã thỏa thuận ban đầu ?

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Bộ luật Dân sự 2015

Luật Đất đai 2013

2. Giải quyết vấn đề

Hợp đồng phát sinh giữa A và B là hợp đồng đặt cọc tiền hợp đồng mua bán. Trước hết, đây là một loại hợp đồng dân sự, do vậy pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về trách nhiệm của các bên trong hợp đồng đặt cọc khi vi phạm không muốn tiếp tục giao kết hợp đồng chính:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, trong mối quan hệ này, A là bên nhận đặt cọc và B là bên đặt cọc. Việc đặt cọc số tiền 100 triệu đồng là nhằm mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do quy định của nhà nước ở thời điểm đó không cho chuyển nhượng bởi vi phạm về diện tích tách thửa tối thiểu, phải chuyển nhượng toàn bộ mảnh đất mới đảm bảo đúng quy định của pháp luật và bên A (bên nhận chuyển nhượng) đã có ý muốn không tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức nữa.

Chiếu theo quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự, trong trường hợp này, bên A chỉ cần thanh toán lại cho bên B tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, tức gấp hai lần tiền cọc tương đương với số tiền 200 triệu đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thực tế trong hợp đồng đặt cọc, hai bên đã có với nhau một thỏa thuận về việc vi phạm hợp đồng đặt cọc, tức không tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bị phạt gấp ba lần tiền cọc ban đầu, tương ứng với số tiền là 300 triệu đồng.

Như vậy, các bên đã có thỏa thuận khác về việc phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận này không trái với quy định của pháp luật nên các bên phải tuân thủ theo thỏa thuận trong hợp đồng, tức bên A phải trả cho bên B 300 triệu đồng.

Để tránh phải trả cho bên B 300 triệu này, bên A có thể vẫn tiếp tục hợp đồng và hai bên thỏa thuận với nhau đồng sở hữu mảnh đất này, theo đó, quyền và nghĩa vụ của các bên trong sở hữu chung hợp nhất không phân chia được quy định như sau:

– Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung, tức A và B có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng mảnh đất này. 

– Việc định đoạt mảnh đất này được xác định trên nguyên tắc nhất trí giữa A và B, một trong hai bên không thể tự ý chuyển nhượng mảnh đất nếu không có sự đồng ý của bên kia.

– Cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi nhận diện tích cụ thể mỗi bên được sở hữu trong phần đất chung này nhưng có quyền xác lập một văn bản thỏa thuận ghi nhận rõ phần sở hữu của riêng từng người trong khối tài sản chung này. Mỗi bên cũng có quyền được xin cấp riêng một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng có ghi “đồng sở hữu với…”

Như vậy, để tránh vi bị phạt cọc gấp 3 lần, tức phải trả cho bên B 300 triệu đồng, bên A có thể thỏa thuận hai bên cùng đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của mảnh đất này. Theo đó, hai bên cần tiến hành nộp một bộ hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất về chủ sở hữu tới Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để bổ sung tên B trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.