Tư vấn xử lý vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc

Tư vấn xử lý vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc. Bên bán kéo dài thời gian và muốn chiếm đoạt số tiền đặt cọc bên mua phải làm thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Ngày 27/2 tôi có đặt cọc 50 triệu mua một thửa đất diện tích 43.7m2, thổ cư 100%. đến ngày 20/03 chúng tôi hẹn nhau ra phòng công chứng để lập hồ sơ chuyển nhượng thì phát sinh vấn đề tình trạng hôn nhân của người bán có phần tài sản của người chồng đã khuất. Do đó chúng tôi về bàn lại và đi đến quyết đinh Bên mua chồng thêm 300 triệu tiền cọc, bên bán chịu trách nhiệm lo thủ tục thừa kế đến khi ra sổ mới và bàn giao cho bên mua thực hiện tiếp việc chuyển nhượng tài sản. Nhưng đến nay bên bán cứ kéo dài thời gian và muốn chiếm đoạt số tiền đặt cọc của tôi. vì vậy tôi muốn nhờ luật sư tư vấn và ủy quyền luật sư để giải quyết tranh chấp cho tôi. Tôi có hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng, có đoạn ghi âm giữa tôi và bên bán. Mong luật sư sớm phản hồi

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự 2015

Bộ luật hình sự 2015

2. Giải quyết vấn đề

Đặt cọc được biết đến như một loại giao dịch bảo đảm nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên trong giao kết, thực hiện hợp đồng chính thức. Với những loại hợp đồng có giá trị lớn như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc giao kết hợp đồng đặt cọc là một sự lựa chọn thường thấy của nhiều người dân. Tuy vậy, khi đã ký hợp đồng đặt cọc mà một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, kéo dài thời hạn giao kết hợp đồng chính thức vẫn luôn là một thực trạng phổ biến và phức tạp mà nhiều người phải đối mặt.

Trường hợp của bạn, bên bán đã nhận của bạn tổng cộng 350.000.000 đồng nhằm đặt cọc cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi gia đình họ thực hiện xong thủ tục đối với di sản thừa kế là đất có liên quan tới người chồng. Tuy nhiên đến nay họ vẫn kéo dài thời gian và có ý muốn chiếm đoạt số tiền đặt cọc của gia đình bạn, tức đã có hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc. Theo đó, căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về nghĩa vụ các bên khi vi phạm hợp đồng đặt cọc:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, theo quy định tại Điều luật này thì xảy ra ba trường hợp:

– Nếu bên bán sau khi thực hiện xong thủ tục thừa kế thì tiến hành thủ tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn. Khi đó, hai bên được xem là đảm bảo quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc, 350.000.000 đồng đã đặt cọc có thể được trả lại cho bạn hoặc được khấu trừ vào giá trị thửa đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng của hai bên.

– Nếu sau khi bên bán thực hiện xong thủ tục thừa kế mà bạn không muốn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa thì bạn sẽ mất 350.000.000 đồng đã đặt cọc cho bên bán.

– Nếu sau khi bên bán thực hiện xong thủ tục thừa kế mà họ không muốn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa thì bên bán sẽ có trách nhiệm trả lại cho bạn gấp đôi số tiền bạn đã đặt cọc, tức 700.000.000 đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Do đó, nếu bên bán đã hoàn thành xong thủ tục thừa kế mà không ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ảnh hưởng tới quyền lợi của bạn thì bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi họ cư trú để yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Ngoài ra, như bạn đã đề cập, họ đang có dấu hiệu của mong muốn chiếm đoạt tài sản đặt cọc 350.000.000 đồng của bạn. Đối với hành vi này, người đó có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 175 Bộ luật hình sự:

“1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;

b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.

…

3. Phạm tội chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng, thì bị phạt tù từ 05 năm đến 12 năm.”

Như vậy, nếu bên kia có một trong những dấu hiệu sau thì bị truy cứu về tội này:

– Có được 350.000.000 đồng của bạn thông qua hình thức hợp đồng đặt cọc rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt số tiền đó hoặc đến thời hạn trả lại/ thời hạn thực hiện nghĩa vụ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả/ không thực hiện việc giao kết hợp đồng;

– Có được 350.000.000 đồng của bạn thông qua hình thức hợp đồng đặt cọc và đã sử dụng số tiền đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại.

Khi có một trong những hành vi trên cùng với số tiền chiếm đoạt là 350.000.000 đồng thì bên bán có thể bị phạt tù từ 05 năm đến 12 năm.