Ủy ban phường cho người khác thuê mương có hợp pháp không?

Ủy ban phường cho người khác thuê mương có hợp pháp không? Thẩm quyền cho thuê đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi vừa gia hạn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với một mảnh đất. Có một mương ranh ở giữa mảnh đất đó của tôi và mảnh đất kế bên thuộc chủ khác. Trên sổ đỏ không có ghi kích thước của mương ranh nhưng nếu chiếu theo tỉ lệ xích thì kích thước đo trên được của mương ranh là tầm 3 mét. Nay Ủy ban phường cho người khác thuê mương ranh đó với bề ngang lên đến 7 mét. Tôi lên phường thì được giải thích là vì không cá nhân nào có quyền sử dụng mương ranh nên nó thuộc quyền quản lý của Nhà nước và Nhà nước có quyền cho người khác thuê. Còn về diện tích mương ranh có khác biệt quá lớn so với bản đồ trên sổ đỏ của tôi thì Ủy ban phường đáp rằng bản đồ của phường thì mương là hơn 7 mét. Ủy ban cả hai cấp quận và phường đều xác nhận không có bất kì quy hoạch nào trên phần mương ranh này, chỉ là mương thuộc quản lý của Nhà nước nên phường cho thuê, nên không hề có bất kì văn bản nào được gửi đến tôi. Người được cho thuê đã đến cắm hàng rào lên phần đất mà tôi mặc định thuộc quyền sử dụng của mình do họ tính bề ngang mương là 7 mét. Mong luật sư tư vấn cho tôi: - Việc Ủy ban phường tuyên bố được quyền cho thuê phần mương ranh giữa hai mảnh đất như thế có đúng không? - Giữa bản đồ trên sổ đỏ của tôi do quận cấp và bản đồ của phường, bản đồ nào có giá trị hơn? - Để giải quyết việc này luật sư có thể gợi ý cho tôi nên tiến hành theo các bước như thế nào? Cám ơn rất nhiều.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Thông 25/2014/TT–BTNMT

2. Giải quyết vấn đề:

Thẩm quyền cho thuê đất, thu hồi đất của Nhà nước thuộc về cơ quan hành chính nào? Câu hỏi này vẫn được đặt ra thắc mắc rất nhiều từ phía người dân khi có đất thuê từ phía Nhà nước hoặc bị Nhà nước thu hồi, họ không rõ về vấn đề thầm quyền quyết định này thuộc về bên nào. Để giải quyết vấn đề đó chúng tôi xin dựa trên tình huống thực tế của bạn để phân tích, bạn có thể dựa trên phân tích này để xử lý vấn đề mình đang gặp phải.

Vấn đề đầu tiên, phần diện tích mương ranh này không có thể hiện trên sổ đỏ của gia đình bạn, diện tích mương này thuộc vào quỹ đất nông nghiệp của bên phía Uỷ ban nhân dân xã.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể:

“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

Theo quy định trên, Phần mương tách biệt so với hai mảnh đất của hai hộ gia đình đang sở hữu và sử dụng giáp ranh, nó không thuộc vào diện tích đất của bên nào do đó Uỷ ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp tại địa phương mình quản lý. Cách phường giải thích với bạn, ‘không cá nhân nào có quyền sử dụng mương ranh nên nó thuộc quyền quản lý của Nhà nước và Nhà nước có quyền cho người khác thuê” cách giải thích này hoàn toàn không thuyết phục do không có quy định pháp lý nào nói rằng quyền sử dụng mương ranh đương nhiên thuộc quyền quản lý của Nhà nước và Nhà nước có quyền cho người khác thuê. Cách xác định mương có thuộc quyền sở hữu của Nhà nước hay cá nhân người dân sử dụng phụ thuộc vào yếu tố nó được ai sử dụng ở hiện tại và sử dụng trong thời gian bao lâu?

Về cách xác định phần diện tích đất của nhà bạn và phần diện tích đất mương ranh của phường, căn cứ theo diện tích đất trên sổ đỏ của nhà bạn để giữ đất, còn bên phía phường đưa ra căn cứ bản đồ của phường thì mương là hơn 7 mét, nếu theo phường đưa ra nhà bạn sẽ bị thiệt về diện tích. Do đó, dẫn đến vấn đề thứ hai, giữa bản đồ trên sổ đỏ của bạn do quận cấp và bản đồ của phường, bản đồ nào có giá trị hơn? Nói chung, hai văn bản này có giá trị như nhau, để phân biệt rõ hơn cần xác minh hồ sơ về đất do bên phía cơ quan UBND phường hoặc quận/huyện lưu giữ trong quá trình quản lý và xin cấp sổ đỏ. Văn bản, giấy tờ xác minh nào xuất hiện trước làm căn cứ xác minh cao hơn, từ đó có thể đưa ra nhận định mương của phường hơn 7 mét là đúng hay sai.

Bạn nên xác minh lại nguồn gốc đất này của mình như đã hướng dẫn ở trên để xác định phường quyết định lấy 7 mét đất mương ranh đi làm như vậy là hợp lý hay chưa. Nếu xác minh cho thấy phường cho thuê 07 mét bao gồm cả đất nhà bạn, bạn có quyền khiếu nạn lên phía Uỷ ban nhân dân cấp quận/huyện để đòi lại quyền lợi và tài sản mình đang sở hữu như trên giấy chứng nhận có đề cập.

Về cách xác định danh giới thửa đất căn cứ theo quy định tại Điều 11 Thông 25/2014/TT – BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

“1. Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

2.1. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;

b) Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;

c) Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu; hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 kèm theo Thông tư này;

2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó.”

Theo quy định trên bản đồ của xã phải có diện tích trùng khớp với bản đồ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn, nếu bên xã xác nhận diện tích trên bản đồ xã khác với trên sổ nhà bạn thì xác minh lại quá trình đo đạc, chỉnh lý và cấp sổ cho gia đình bạn.