Vi phạm hợp đồng đặt cọc xử lý thế nào?

Vi phạm hợp đồng đặt cọc xử lý thế nào? Qúa thời hạn đặt cọc bên mua không làm đúng thỏa thuận bên bán phải làm như thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào ban tư vấn, tôi là Trần Thanh Hùng, cư ngụ tại TPHCM xin được tư vấn trường hợp như sau: Gia đình tôi có bán một miếng đất ở Hóc Môn, bên mua đã đặt cọc mua đất với số tiền 3,5 tỷ, trong hợp đồng mua bán qui định rõ là ngày 26/01/2018, bên mua phải thanh toán hết phần còn lại của hợp đồng và làm thủ tục sang tên tại phòng công chứng, nếu không bên mua sẽ mất số tiền đặt cọc ban đầu. ngày 14/01/2018, gia đình tôi có gọi điện liên lạc để nhắc nhở ngày thanh toán đã đến nhưng bên mua không bắt máy, gọi lại những lần sau thì máy không đổ chuông. tuy chưa đến ngày chúng tôi muốn biết hướng dẫn về mặt pháp luật nếu như bên mua không ra mặt vào ngày 26/01/2018 như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Chúng tôi nên làm gì trong trường hợp này xin cám ơn Trần Thanh Hùng.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự 2015

2. Giải quyết vấn đề

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch có giá trị lớn, người mua thường không muốn thanh toán luôn một lần để đề phòng những rủi ro có thể phát sinh trong giai đoạn tiền hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc hình thành là một phương án tối ưu trong trường hợp này, là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà nhiều bên lựa chọn.

Giữa bạn với bên mua đất đã có phát sinh nội dung đặt cọc đảm bảo việc giao kết hợp đồng chính thức với số tiền đặt cọc là 3,5 tỷ đồng và ngày 26/01/2018, bên mua phải thanh toán hết phần còn lại của hợp đồng và làm thủ tục sang tên tại phòng công chứng, nếu không bên mua sẽ mất số tiền đặt cọc ban đầu. Như vậy, nếu đến ngày 26/01/2018 bên mua không có mặt để thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trách nhiệm được đặt ra theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, có thể phát sinh ba tình huống xảy ra vào ngày 26/01/2018:

– Nếu bên mua có mặt, thanh toán nốt phần tiền còn lại và cùng bên bạn làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì số tiền 3,5 tỷ đồng được khấu trừ vào số tiền trong hợp đồng chuyển nhượng mà bên mua phải thanh toán.

– Nếu bên mua không có mặt hoặc có mặt nhưng không muốn giao kết hợp đồng chuyển nhượng, không muốn thanh toán phần còn lại thì theo thỏa thuận của hai bên cũng như theo quy định của pháp luật dân sự thì số tiền 3,5 tỷ đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng sẽ thuộc về bạn.

– Nếu tới ngày đó, bạn không muốn giao kết hợp đồng chuyển nhượng nữa thì phải trả cho bên kia gấp đôi số tiền đặt cọc, tức 7 tỷ đồng nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Như bạn đã đề cập, bên mua đã thanh toán cho bạn 3,5 tỷ đồng là tiền đặt cọc cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên tới ngày 26/01/2018 nếu bên mua vắng mặt mà không có thông báo gì mới cho bạn thì số tiền đó đương nhiên sẽ thuộc về bạn mà không cần khởi kiện tại Tòa án. 

Trường hợp nếu họ chưa bàn giao 3,5 tỷ đồng tiền đặt cọc cho bạn thì bạn có quyền khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi họ đang cư trú để yêu cầu thanh toán cho bạn khoản tiền 3,5 tỷ đồng do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc mà các bên đã giao kết. Khi khởi kiện, kèm với đơn khởi kiện, bạn cần có các chứng cứ chứng minh thỏa thuận đặt cọc của hai bên: hợp đồng có chữ ký của hai bên ghi nhận rõ nội dung đặt cọc.